İstanbul İfraz ve Tevhit — Detay (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 8)

Merhaba, hemen konuya girelim. İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 8. maddesi, İstanbul sınırları içinde parsel bölme (ifraz) ve parsel birleştirme (tevhit) işlemlerinin nasıl yapılacağını, hangi durumlarda yasak olduğunu ve hangi istisnaların geçerli olduğunu düzenleyen temel hükümdür. Bu madde, şehir planlama disiplini içinde parsellerin düzenli, fonksiyonel ve mevzuata uygun şekilde oluşturulmasını sağlamak amacıyla yazılmıştır. Gelin maddeyi adım adım açıklayalım.

1. İfraz (Parsel Bölme) Yasakları

Maddenin ilk fıkrasında (f.1) iki temel yasak yer alıyor:

• Umumi hizmet alanlarına (yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi) rastlayan kısımların ifrazına veya tevhidine izin verilemez.
• Kamu hizmet alanı olarak ayrılan kısım, kamu eline geçmedikçe ayrı bir parsel olarak ifraz edilemez.

Yani diyelim ki bir parselin içinden gelecekteki bir yol geçiyor. O yol güzergâhını parselden ayırıp ayrı bir tapu yapamazsınız – önce belediye o yolu kamulaştırmalı veya terk işlemi yapılmalı.

• f.4: Kapanması gereken bir yol veya çıkmaz sokaktan mahrec (çıkış) alan parseller ifraz edilemez. Bu, plansız yolların düzenlenmesini teşvik eder.
• f.9: İfraz sonucunda yola cephesi olmayan bir parsel oluşturulamaz. Her parselin mutlaka bir yola cephesi olmalıdır.

2. İfraz Sonucu Uyulması Gereken Kurallar

• f.10: İfrazla oluşan yeni parsellerin bina taban alanları toplamı, ifraz öncesi parselin toplam taban alanını geçemez. Bu, yapı yoğunluğunun artmasını engeller.
• f.8: Eğer parselasyon planı (imar planına göre yapılmış parsel haritası) tamamlanmış bir bölgedeyseniz, yapacağınız ifraz veya tevhit işlemi o planlara uygun olmak zorundadır.

3. Tevhit (Parsel Birleştirme) Yasakları

Tevhit işleminde de önemli sınırlamalar var:

• f.11: Farklı kat adedi veya yükseklik verilen parseller tevhit edildiğinde, her iki parselin yükseklik değerleri aşılamaz ve birleşme sınırında kademe (basamak) yapılır. Yani bir parselde 5 kat, diğerinde 3 kat izni varsa, birleşince 5 katın üzerine çıkamazsınız.
• f.12: Ayrık yapı nizamında farklı yükseklik kararı getirilen parseller tevhit edilemez. Bu, bitişik nizamda mümkün olabilir ama ayrık nizamda yasak.
• f.13: Yapı nizamı (bitişik/ayrık/blok vb.) veya kullanım kararı (konut, ticaret, sanayi) farklı olan parseller tevhit edilemez.
  İstisnası ise şu: Zemin katında ticaret, üst katlarında konut olan bir parsel ile sadece konut olan bir parsel tevhit edilebilir (f