İstanbul Genel İlkeler — Detay (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 5)

Merhaba, İstanbul'da imar uygulamalarına yön veren temel ilkeleri merak ediyorsunuz. İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 5 kapsamında bu detayları sizin için açıklıyorum. Aşağıdaki bilgiler yalnızca bu kaynağa dayanmaktadır.

---

Temel Kurallar

Ruhsat Düzenleme Şartı (f.1): Plan olmayan veya mülkiyeti sorunlu alanlarda hiçbir şekilde yapı ruhsatı düzenlenemez. Bu, imar barışı gibi geçici düzenlemelerin dışında, standart süreçte kesin bir kuraldır.

Plan Uyum Süresi (f.2): Alt kademe planlar, üst kademe planlara 1 yıl içinde uyumlu hale getirilmelidir. Bu süre dolduktan sonra 18 ay geçerse, o bölgede yeni ruhsat düzenlenmez. Yani plan uyumsuzluğu uzadıkça inşaat yapma hakkınız askıya alınır.

İşlev Değişikliği Yasağı (f.3-4): İmar yönetmelikleriyle bir alanın kullanım işlevi değiştirilemez. Planda belirtilen işlevler daraltılabilir ancak genişletilemez. Örneğin, planda "ticaret" yazılı bir alana yönetmelikle "konut" eklenemez, ama sadece belirli ticaret türlerine izin verilebilir.

---

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) Kuralı (f.6)

Planda ayrık veya blok nizam belirtilmiş ancak TAKS değeri verilmemişse:

• Maksimum TAKS %40 uygulanır.

Eğer planda çekme mesafeleri ve KAKS (kat alanı kat sayısı) verilmiş, ancak TAKS verilmemişse:

• Maksimum TAKS %60 olarak alınır ve bu oran çekme mesafelerine göre hesaplanır.

Bu, özellikle yoğun bölgelerde zemin kat kullanımını sınırlayan kritik bir kuraldır.

---

Emsal Harici Alanların Toplam Sınırı (f.8)

Emsal harici tüm alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının maksimum %30'u ile sınırlıdır. Ancak bu %30'luk sınıra dahil olmayan istisnalar şunlardır:

İstisna Türü	Açıklama / Sınır
Yangın merdiveni, korunumlu koridor, yangın güvenlik holü	Asgari ölçüde 6 m²
Son kat üstü teras çatılar	Tamamı hariç
Bahçedeki açık otoparklar	Tamamı hariç
Konferans/spor/sinema/tiyatro zorunlu boşlukları	Zorunlu asgari ölçüler
AVM atrium boşlukları	Asgari ölçüler
Bodrum: zorunlu otopark × 2 katı, sığınak, asansör, merdiven, şaft, ısı/tesisat, yakıt/su deposu, jeneratör, kömürlük, kapıcı dairesi	Asgari ihtiyaç kadar
Bodrum konut deposu	Bağımsız bölüm brüt alanının %10'u
Bodrum ticari depo	Bağımsız bölüm brüt alanının %50'si
Bodrum mescit/müştemilat	Konut için 150 m², konut dışı için 300 m²
Tamamen gömülü bodrum otoparklar ve ortak alanlar	Tamamı hariç
Çocuk oyun/bakım alanı	100 m²

Önemli uyarı: Emsal harici alanların %30 sınırını aşan kısımlar, ancak yukarıdaki istisnalar kapsamındaysa ruhsata dahil edilmez. Aksi halde projenizde revizyon gerekir.

---

Su Taşkın Alanları (f.10)

DSİ veya su idaresi tarafından belirlenen kret kotuna +1,50 m eklenir. Bu kotun altındaki kısımlar iskân edilemez. Ayrıca bu seviyenin altında:

• Kapı, pencere gibi boşluklar
• Otopark giriş-çıkışları

açılamaz. Bu kural, özellikle dere yataklarına yakın veya taşkın riski olan bölgelerde can ve mal güvenliği içindir.

---

Kat Sınırlamaları (f.11)

• Plan veya yönetmelikte belirtilen kat adedi ve yüksekliği kesinlikle aşılamaz.
• Hava mania kriterleri (örneğin havalimanı yakınında yükseklik sınırı) hiçbir koşulda aşılamaz.
• Kat yüksekliği azaltılarak kat adedi artırılamaz. Yani 3,00 m kat yüksekliği yerine 2,70 m yapıp 4 kat yerine 5 kat çıkamazsınız.

---

Parselasyon Zorunluluğu (f.12)

Bir imar adasına ait parselasyon planı yapılıp tapuya tescil edilmeden, o ada üzerinde hiçbir yapıya ruhsat verilemez. Bu, özellikle ifraz (parsel bölme) veya tevhid (birleştirme) işlemlerinin öncelikle tamamlanması gerektiği anlamına gelir.

---

Umarım bu açı