İfraz (Bölme) ve Tevhit (Birleştirme) nedir?

İfraz (Bölme) ve Tevhit (Birleştirme) Nedir?

İmar mevzuatında ifraz ve tevhit, taşınmaz mülkiyetinin düzenlenmesinde temel iki işlemdir. Bu işlemler, özellikle imar parsellerinin oluşturulması ve yapılaşma koşullarının sağlanması için kritik öneme sahiptir. Aşağıda her iki kavramı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY / Tip İmar) çerçevesinde açıklıyorum.

İfraz (Parsel Bölme)

İfraz, bir parselin birden fazla parsele bölünmesi işlemidir. Bu işlem, genellikle imar planına uygun yapılaşmayı sağlamak, hisseli mülkiyeti sonlandırmak veya miras yoluyla gelen paylaşımı düzenlemek amacıyla yapılır.

Yasal Dayanak: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinde ifraz şu şekilde tanımlanmıştır:

“İfraz: Bir parselin imar planı ve bu Yönetmelik hükümlerine uygun olarak birden çok parsele bölünmesidir.”

PAİY Madde 4 gereğince ifraz işlemi, ancak imar planına uygun olarak yapılabilir. İfraz sonucu oluşan her yeni parsel, yönetmelikte belirtilen asgari parsel büyüklüğü, cephe genişliği ve derinlik gibi şartları sağlamalıdır. Ayrıca ifraz edilecek parselin yola, altyapıya ve diğer kamu hizmetlerine erişimi bulunmalıdır.

İşlem Süreci:

1. İmar planına uygunluk kontrolü (belediye veya ilgili idare)
2. Encümen kararı (ifrazın yapılabileceğine dair)
3. Kadastro müdürlüğünde teknik işlemler
4. Tapu siciline tescil

Önemli Not: İfraz, mutlaka encümen kararı, kadastro işlemi ve tapu tescili ile tamamlanır. Sadece kadastroda bölünmüş olması yeterli değildir.

Tevhit (Parsel Birleştirme)

Tevhit, birden fazla parselin tek bir parsele birleştirilmesi işlemidir. Bu işlem, özellikle büyük yapı projeleri (alışveriş merkezi, konut sitesi, sanayi tesisi vb.) için gerekli parsel büyüklüğünü sağlamak amacıyla yapılır.

Yasal Dayanak: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinde tevhit şu şekilde tanımlanmıştır:

“Tevhit: İmar planı ve bu Yönetmelik hükümlerine uygun olarak birden çok parselin birleştirilmesidir.”

PAİY Madde 4 gereğince tevhit işlemi, sadece fiziksel birleştirmeden ibaret değildir. Birleştirilen parsellerin mülkiyet yapısı (hisseli veya müstakil), imar planındaki fonksiyonlar ve yapılaşma koşulları birbiriyle uyumlu olmalıdır. Tevhit sonucu oluşan parsel de asgari yapılaşma koşullarını sağlamalıdır.

İşlem Süreci:

1. Parsellerin imar planına uygunluk kontrolü
2. Encümen kararı (birleştirmenin uygun olduğuna dair)
3. Kadastro müdürlüğünde birleştirme işlemi
4. Tapu sicilinde yeni parselin tescil edilmesi

İkisi Arasındaki Farklar

Özellik	İfraz	Tevhit
Amaç	Parseli küçültmek, hisseli durumları çözmek	Parseli büyütmek, yapılaşma koşulunu sağlamak
Parsel Sayısı	Artar	Azalır
Kontrol Kriteri	Asgari parsel büyüklüğü	Maksimum yapılaşma koşulları
İmar Planı Etkisi	Parsel yoğunluğu artırılabilir	Toplam yoğunluk korunur veya yeniden hesaplanır

PAİY (Tip İmar) Önceliği

Her iki işlem için de öncelikle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanır. Eğer PAİY’de bir madde varsa, diğer yönetmeliklerdeki (Deprem, Yangın, Yapı Denetim gibi) çelişen hükümler yok sayılır. PAİY’de hüküm bulunmayan durumlarda sırasıyla Deprem, Yangın ve Yapı Denetim yönetmeliklerine başvurulur. Ancak ifraz ve tevhit konusunda PAİY Madde 4 açık ve yeterli bir tanım sunduğu için diğer yönetmeliklere ihtiyaç duyulmamaktadır.

Sonuç olarak: İfraz ve tevhit, imar düzeninin temel taşlarıdır. Her iki işlem de encümen kararı, kadastro ve tapu tescil aşamalarını içerir ve mutlaka imar planına uygun olarak yapılmalıdır. Bu işlemler yapılırken parsel büyüklükleri, cephe şartları ve yapılaşma koşulları dikkatle kontrol edilmelidir. Aksi halde yapı ruhsatı alınamaz veya yapılan yapı kaçak statüsüne düşebilir.

Kaynak: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) – Madde 4 (Tanımlar).