İstanbul Bahçe Tesviye Esasları – İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 14

Merhaba, İstanbul’da bir yapı projesiyle uğraşıyorsanız bahçe tesviyesi konusu can sıkıcı detaylardan biri olabilir. Ancak İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 14. maddesi bu konuyu oldukça net ve kapsamlı şekilde düzenlemiş. Gelin bu maddeyi başlıklar halinde inceleyelim.

---

Zemin Kat Taban Kotu (f.1)

Madde 14’ün birinci fıkrasına göre, zemin kat taban kotu hiçbir şekilde ±0.00 kotunun altına düşemez. Aynı şekilde +1,20 kotunun üzerine de çıkamaz. Yani bina giriş kotunuz, yol kotuna göre en fazla 1,20 metre yüksekte olabilir ama yol kotunun altına asla inemez. Bu, hem yaya erişimi hem de yapının çevreyle uyumu açısından önemli bir sınır.

---

Temel Yasaklar (f.2–4)

Bu maddede üç kritik yasak var:

• Belediye onayı olmadan kazı/dolgu yapılamaz (f.2): Tabii zemin ve yol kotları belediyece tasdik edilmeden hiçbir kazı veya dolgu işlemi başlatılamaz.
• Tesviye edilmiş zemin bağımsız bölüm için hafredilemez (f.3): Yani tesviye sonrası oluşan düz zemini, bir daire veya dükkan yapmak için aşağıya doğru kazamazsınız.
• Yola bakan cephede kaldırım altına düşürülemez (f.4): Yaya kaldırımı kotunun altında bir tesviye yapmak kesinlikle yasak.

---

Çoklu Parsel Uygulaması (f.5)

Birden fazla parselin bütünleşik projelendirilmesi durumunda:

• Ön, arka ve yan cephe tesviye hükümleri aynen uygulanır.
• Otopark giriş-çıkışları mutlaka sağlanır.
• Parseller kendi içinde kademelendirilebilir, yani farklı kotlarda düzenleme yapılabilir.

---

Tabii Zeminden Kotlanan Yapılar (f.6)

Kot noktasından en fazla 3,00 metre mesafede tesviye yapılabilir. Bu mesafe aşılırsa, yapının tabii zemine göre konumlandırılması gerekir.

---

Birden Fazla Bina (f.7)

Aynı parselde birden fazla bina varsa:

• Binalar arası zemin uyumu incelenir.
• İmar birimince onaylı vaziyet planına göre tesviye yapılır.
• Tesviye ile bodrum kat açığa çıkarılamaz.
• İki kademe arasındaki yükseklik farkı en fazla 3,00 metre olabilir.

---

Kamu Eğitim Yapıları (f.8)

Okul gibi kamu eğitim yapılarında bahçe, kullanım elverişliliği dikkate alınarak, en düşük yol kotu altına düşülmemek şartıyla avan projeyle belirlenir. Bu, eğitim yapılarına esneklik tanıyan özel bir düzenleme.

---

Güvenlik ve Erişim (f.9–12)

Kademeli bahçelerde:

• Teraslama veya istinat duvarı mühendislik esaslarına göre yapılmalı (f.9).
• Bahçeler arasında merdiven veya rampa düzenlenmeli (f.10).
• Engelli erişimi zorunludur (f.11). Burada engelli rampası, asansör gibi çözümler devreye girer.
• Bahçe girişinden bina girişine kadar olan eğim en fazla %5 olabilir; bu eğim aşılırsa rampa yapılması zorunludur (f.12).

---

Uygulama Notu

Unutmayın, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ile çelişen bir durum varsa, PAİY hükümleri geçerlidir. Ancak İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 14, bahçe tesviyesi konusunda oldukça detaylı ve çoğu durumda doğrudan uygulanabilir niteliktedir. Özellikle bodrum kat açığa çıkarma yasağı (f.7) ve zemin kat taban kotu sınırlaması (f.1) projelerde en sık karşılaşılan ihlaller arasındadır.

Bir proje yürütüyorsanız, önce belediyeden onaylı kot planını alın, ardından yukarıdaki kurallara uygun bir tesviye projesi hazırlayın. Engelli erişimini ve kademeler arası geçişleri mutlaka çözün. Aksi halde ruhsat aşamasında veya yapı kullanma izninde sorun yaşayabilirsiniz.

---

Kaynak: İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 14