İmar planı tadilatlarında jeolojik-jeoteknik rapor hazırlanması gerekir mi?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ve ilgili mevzuat hükümlerine göre, imar planı tadilatları da birer imar planı değişikliği olduğu için jeolojik-jeoteknik etüt raporu hazırlanması zorunludur. Konuyu aşağıda detaylandırıyorum.

---

Kısa Cevap

Evet, imar planı tadilatlarında jeolojik-jeoteknik etüt raporu hazırlanması ve onaylanması gereklidir. Mevzuatta "imar planları" ile "imar planı tadilatları" arasında bu açıdan bir ayrım yapılmamıştır.

---

Gerekçeler ve Dayanak Maddeler

1. İmar Planlarının Hazırlanma Zorunluluğu (PAİY Madde 21, Fıkra 6)

"Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar planları hazırlanamaz ve onaylanamaz."

Bu hüküm, "imar planları" ifadesini kullanır. Plan tadilatı da mevcut bir imar planını değiştirme işlemi olduğundan, yeni bir hazırlık ve onay süreci gerektirir ve bu madde kapsamına girer. Onaysız bir etüt raporu varsa veya hiç yoksa tadilat yapılamaz.

2. Eşik Analizi Zorunluluğu (PAİY Madde 22, Fıkra 1-3)

• Fıkra 1: Plan hazırlanmasında, jeolojik-jeoteknik verilerin de içinde olduğu tüm verilerle eşik analizi yapılması zorunludur.
• Fıkra 2: Eşik analizinde "jeolojik-jeoteknik, hidrojeolojik yapı" özellikle sayılır.
• Fıkra 3: "İmar planlarının hazırlanması sürecinde eşik analizinin yapılması zorunlu olup, plan kararlarının oluşturulmasında temel plan altlığı olarak kullanılır."

Tadilat da yeni bir plan kararı oluşturmayı gerektirdiğinden, eşik analizi (dolayısıyla güncel jeolojik-jeoteknik veri) olmadan yapılamaz.

3. Planda Uygunluk Haritasına Uyma Zorunluluğu (PAİY Madde 21, Fıkra 7)

"İmar planına esas onaylı jeolojik-jeoteknik etüt veya mikro bölgeleme raporlarındaki yerleşime uygunluk durumu haritalarına uyulması zorunludur."

Tadilatla getirilecek yeni yapılaşma koşulları, mevcut rapordaki uygunluk haritasına aykırı olamaz. Eğer tadilat yeni bir alanı kapsıyorsa veya yapı yoğunluğunu/kat adedini artırıyorsa, zemin şartları açısından yeniden değerlendirme (yeni etüt) gerekebilir. Mevcut rapor tadilat kararlarını doğrulayamıyorsa yeni rapor şarttır.

4. Planların Hazırlanmasında Araştırma Zorunluluğu (PAİY Madde 21, Fıkra 3-4)

• Fıkra 3: "İmar planları, inceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının değerlendirilmesinden elde edilen senteze dayalı olarak hazırlanır."
• Fıkra 4: "İmar planlarının... gerekli teknik araştırmalar yapılarak hazırlanması zorunludur."

"İmar planları" ifadesi tadilatları da kapsar. Gerekli teknik araştırmaların başında jeolojik-jeoteknik etütler gelir.

---

Sonuç

Mevzuatta "tadilat" için ayrı bir istisna tanımlanmadığından, PAİY Madde 21/6'daki "imar planları hazırlanamaz ve onaylanamaz" hükmü doğrudan tadilatlar için de geçerlidir. Dolayısıyla plan tadilatı yapılacak alanın mutlaka onaylı bir jeolojik-jeoteknik etüt raporu veya mikro bölgeleme etüdü olması gerekir. Eğer alanın güncel/onaylı bir raporu yoksa, tadilat işlemi başlatılamaz.