İstanbul Yoldan Kotlandırma — Detay (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 12) nedir?

Elbette, İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 12'de düzenlenen "Yoldan Kotlandırma" konusunu detaylıca açıklıyorum. Bu madde, bir yapının zemin kotunun yola göre nasıl belirleneceğini, özellikle eğimli arazilerde binanın kademelendirilmesini ve istisna durumlarını kapsar.

---

🏗 İstanbul Yoldan Kotlandırma Detayı (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 12)

1. Kot Alma Noktası (fıkra 1)

Yapının kotu, yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki kaldırım üstü seviyesinden alınır. Yani binanın en yüksek kotu, yolun üst tarafındaki kaldırım seviyesine göre belirlenir.

2. Kaldırımsız Yol Durumu (fıkra 2)

Eğer yol kenarında kaldırım yoksa, kot verme işlemi yol seviyesinin 0,18 metre üstünden yapılır. Bu, yaya geçiş güvenliği ve yağmur suyu tahliyesi gibi pratik nedenlerle belirlenmiş bir toleranstır.

3. Açılmamış / Kaplamasız Yol (fıkra 3)

Henüz açılmamış veya kaplaması yapılmamış yollarda ise yol profili ile belirlenen kırmızı kotlar esas alınır. İdare, başvuru üzerine 10 gün içinde kırmızı kot tespitini yapmakla yükümlüdür.

4. Kademelendirme Kuralları (fıkra 4-5)

Bu maddenin en kritik kısmı, eğimli arazilerdeki kademelendirme zorunluluğudur:

• Tetikleyici değer: Zemin kat taban kotu, tabii / tesviye zeminden 3,50 metre yükseldiği noktada.
• Kademe sayısı: Bina üstten (çatıdan itibaren) 1 kat kademelendirilir.
• Kademe boyu: Her kademe en az 6,00 metre olmalıdır.
• Son kademe istisnası: Eğer son kademe uzunluğu 6 metreden kısa kalırsa, bu kademe bir önceki kademe seviyesine uydurulur. Yani son kademeyi ayrı bir seviye olarak düzenlemek yerine, bir üst kademenin kotu devam ettirilir.

5. Parseli Yoldan Düşük Olan Durum (fıkra 6)

Bazı parsellerde arka köşe noktaları, en düşük yol kotundan 3,50 metreden fazla kot farkına sahip olabilir. Bu durumda kademelendirme sadece yan cephede değil, bina derinliği boyunca da yapılır. Yani binanın ön-arka doğrultusunda da kademe oluşur.

6. 40 Metre Altı Cephe / Derinlik İstisnası (fıkra 8)

Küçük parseller veya dar cepheli binalar için esneklik getirilmiştir:

• Kademe boyu: Minimum 6,00 metre yerine 3,00 metreye düşürülebilir.
• Alternatif kademe: Binanın kademe gereken cephelerinden geriye çekilmek suretiyle (yani binayı cephe hattından geri alarak) farklı bir kademe düzeni oluşturulabilir. Bu yöntemle normal kademe kuralları uygulanmaz, yerine geri çekme mesafesi ayarlanarak kot farkı çözülür.

---

🧠 Önemli Değerlendirme Notu

Bu maddedeki tüm sayısal değerler (0,18 m, 3,50 m, 6,00 m, 3,00 m) kesin sınır değerlerdir. Proje hazırlarken bu değerlerin aşılması durumunda kademelendirme zorunluluğu doğar. Ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ile çelişen bir hüküm varsa, PAİY değil İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 12 geçerlidir. Bu nedenle İstanbul'da proje yaparken doğrudan bu maddeyi baz alman gerekir.

---

📌 Özet Tablo

Durum	Kural
Kot alma noktası	Yolun yüksek tarafı, kaldırım üstü
Kaldırımsız yol	Yol kotu + 0,18 m
Kademe tetikleyici	Zemin kat kotu, tabii zeminden 3,50 m yükseldiğinde
Kademe boyu (standart)	En az 6,00