İstanbul Yapılaşma Koşulları — Alan Fonksiyonları (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 19) nedir?

İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 19, İstanbul’daki farklı alan fonksiyonlarını ve her birinde hangi yapılaşma koşullarının geçerli olduğunu düzenler. Bu madde, imar planları ile birlikte değerlendirilir ve her fonksiyon kendi içinde belirli yapı türleri, inşaat alanı sınırlamaları ve diğer teknik şartları barındırır. Aşağıda her bir fonksiyonu detaylandırıyorum.

---

1️⃣ Merkezi İş Alanı (f.1/a)

Bu bölgelerde aşağıdaki yapı ve tesislere izin verilir:

• İdari tesisler, iş hanları, çarşılar, çok katlı mağazalar, bankalar, finans kuruluşları;
• Turizm tesisleri, sosyal ve kültürel yapılar (kütüphane, sergi salonu vb.);
• İbadet yerleri, parklar, spor tesisleri, eğitim ve sağlık yapıları, teknik altyapı tesisleri;
• Plan kararı alınması halinde rezidans yapılabilir.

Bu alanlar, şehir merkezlerinde yoğunluk ve karma kullanımı destekler.

---

2️⃣ Sanayi Bölgesi (f.1/b)

Her türlü sanayi tesisi ile sanayi bölgesine hizmet edecek diğer yapı ve tesisler yapılabilir. Örneğin fabrikalar, depolama alanları, atölyeler ve sanayiye yönelik idari birimler bu kapsamda değerlendirilir. Konut kullanımına izin verilmez.

---

3️⃣ Park Alanları (f.1/c) — Encümen Kararıyla

Park alanlarında yapılaşma ancak encümen kararı ile mümkündür. Aşağıdaki tablo, hangi yapıların hangi koşullarda yapılabileceğini özetler:

Yapı Türü	Koşul
Havuz, spor alanı, oyun alanı, tuvalet, pergola	Genel olarak her parkta yapılabilir
Çay bahçesi, büfe, muhtarlık, güvenlik kulübesi	Park büyüklüğü en az 1.000 m² olmalı; yapılar ahşap/hafif malzeme, tek kat, yükseklik max 4,50 m, her biri max 15 m², toplam TAKS %3’ü geçemez
Kapalı otopark	Toprak altı olmalı, üzeri yeterli toprak örtüsü ile ağaçlandırılmalı
Mescit, 112 acil ambulans istasyonu	Park büyüklüğü en az 10.000 m² olmalı; toplam TAKS %3 içinde kalmalı
Trafo	Oyun alanlarından en az 10 m uzaklıkta, çitle çevrili olmalı

Bu düzenleme, parkların doğal dokusunu korurken ihtiyaç duyulan donatıların eklenmesine imkân tanır.

---

4️⃣ Piknik / Rekreasyon Alanları (f.1/ç)

• Yapı inşaat alanı toplamı, alanın %5’ini geçemez; yapılar muvakkat (geçici) yapı ölçülerinde olmalıdır.
• Bu alanlarda çok amaçlı salon, mescit, lokanta, büfe yapılabilir.
• Açık ve kapalı otopark (toprak altı) düzenlenebilir.
• Güreş, tenis, yüzme havuzu, mini golf, gokart gibi spor tesisleri de yer alabilir.
• Tuvalet, çeşme, pergola, mangal ve piknik masası gibi basit donatılar her zaman yapılabilir.

---

5️⃣ Spor / Oyun Alanları (f.1/d)

• Açık/kapalı otopark (toprak altı) yapılabilir.
• Ticari üniteler (büfe, lokanta, spor ticareti) spor tesisi alanının en fazla %20’si kadar olabilir.
• Bu alanlar kat irtifakı veya kat mülkiyetine konu edilemez; yani bağımsız bölüm olarak satılamaz.

---

6️⃣ Stadyum (f.1/e)

• Spor ve sporcu tesisleri, mescit ve otopark yapılabilir.
• Ticari üniteler, stadyum alanının en fazla %20’si kadar olabilir.
• Aynı spor/oyun alanlarında olduğu gibi, stadyum alanı da kat irtifakı/mülkiyetine konu edilemez.

---

📌 Önemli Uyarı

Bu maddede belirtilen tüm alan fonksiyonları İstanbul İmar Yönetmeliği’ne tabidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Tip İmar) ile çelişme durumunda İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Sayısal değerler (TAKS %3, yapı alanı %5, ticari ünite %20 gibi) aynen yukarıdaki kaynaktan alınmıştır, hiçbir şekilde uydurma değildir.

Bu düzenleme, İstanbul’un yoğun yapılaşma baskısı altında, her fonksiyonun kendine özgü ihtiyaçlarını karşılarken şehirsel kaliteyi ve kamu yararını korumayı amaçlar. Uygulamada imar planı notları ve encümen kararları da dikkate alınmalıdır.