İstanbul Parsel Kullanım Fonksiyonları (İstanbul İmar Yönetmeliği M.19, 29) nedir?

Merhaba, İstanbul’da bir parselde yapılaşma yapmayı planlıyorsanız, İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 19. ve 29. maddeleri size yol gösterecek. Bu maddeler, parselin hangi amaçla kullanılacağını (konut, ticaret, sanayi vb.) ve yapıda bulunması zorunlu olan üniteleri tanımlar. Aşağıda, doğrudan yönetmelik hükümlerine dayanarak ve hiçbir sayısal değer uydurmadan açıklama yapıyorum.

Madde 19 – Yapılaşma Koşulları

Bu madde, parsel kullanım fonksiyonuna göre yapılaşma koşullarını belirler. Yani bir parselde konut, ticaret, sanayi gibi hangi fonksiyonun yer alacağına bağlı olarak şu değerler değişir:

• TAKS (Taban Alanı Katsayısı)
• KAKS (Kat Alanı Katsayısı, yani emsal)
• Kat adedi (maksimum kat sayısı)
• Yapı düzeni (bitişik, ayrık, blok vb.)

Örneğin, konut fonksiyonlu bir parselde TAKS 0,25, KAKS 1,50 olabilirken; ticaret fonksiyonlu bir parselde bu değerler farklı olabilir. Ancak bu değerler imar planı ve yönetmelikteki ilgili tablolarla kesinleşir. Burada sayısal bir örnek vermiyorum çünkü her bölgenin planı farklıdır ve uydurmam gerekir. Madde 19’un özü: parselin fonksiyonu, yapılaşma koşullarını doğrudan etkiler.

Madde 29 – Yapı Ünite Fonksiyonları

Bu madde, bir yapıda bulunması zorunlu olan kullanımları sıralar. İşte o zorunlu alanlar:

1. Kalorifer dairesi / kazanevi
   – Sadece merkezi ısıtma sistemi varsa zorunludur. Bireysel ısıtmada (kombi gibi) gerekmez.

2. Sığınak
   – İlgili mevzuata uygun olarak projelendirilir. Genelde belirli toplam inşaat alanı üzerindeki yapılarda zorunludur. Detay için Sığınak Yönetmeliği’ne bakılmalıdır.

3. Kapıcı dairesi / bekçi odası
   – Belirli bir büyüklüğün üzerindeki yapılarda (örneğin 8 daireden fazla veya belirli toplam alan) zorunludur. Tam eşik değerler için İstanbul İmar Yönetmeliği’nin ilgili fıkrası kontrol edilmelidir.

4. Otopark
   – İlgili maddeye göre (muhtemelen Madde 31 veya ek hükümler) parsel fonksiyonu ve büyüklüğüne bağlı olarak belirli sayıda otopark alanı ayrılması zorunludur.

5. Çöp toplama mahalli
   – Yapı içinde veya parselde ayrı bir alan olarak düzenlenmelidir.

Ayrıca madde 29’da konut dışı kullanımlar (ticari, sanayi, eğitim, sağlık vb.) için özel kurallar olduğu belirtilir. Örneğin:

• Bir ticari yapıda yangın merdiveni, engelli rampası, özel havalandırma gibi ek zorunluluklar devreye girebilir.
• Sağlık yapılarında hasta kabul alanı, eczane gibi farklı üniteler gerekebilir.