Merhaba! İstanbul'da bir yapı projesi için kotlandırma kurallarını merak ediyorsunuz. Size İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 11-18 arasında düzenlenen esasları özetleyeceğim. Öncelikle şunu belirteyim: Bu kurallar sadece İstanbul İmar Yönetmeliği'ne dayanmaktadır, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde bu konuda özel bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla doğrudan İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerini uygulayacağız.

İstanbul Kotlandırma Kuralları – Birleştirici Özet

Kotlandırma, bir yapının zemin seviyesinin belirlenmesi ve bahçe tesviyesinin düzenlenmesi işlemidir. İstanbul İmar Yönetmeliği'ne göre kotlandırma yöntemi, yapının bulunduğu yolun genişliğine ve plan hükümlerine göre belirlenir.

Kotlandırma Yöntemi Belirleme (Madde 11)

• Eğer planda kotlandırma ile ilgili özel bir hüküm varsa, o hüküm uygulanır.
• Plan hükmü yoksa, yapının ön cephesinin yola olan mesafesine bakılır:
  • Yola mesafe 6 metreden az ise Yoldan Kotlandırma (Madde 12) uygulanır.
  • Yola mesafe 6 metre veya daha fazla ise Tabii Zeminden Kotlandırma (Madde 13) uygulanır.
• Yapının birden fazla yola cephesi varsa:
  • Her iki yol mesafesi de 6 metreden az ise, yüksek kottaki yol esas alınır.
  • Bir yol mesafesi 6 metreden az, diğeri fazla ise, 6 metreden az olan yol (yakın olan) esas alınır.

Yoldan Kotlandırma (Madde 12)

• Yoldan kotlandırmada, yapının zemin kat kotu kaldırım üst seviyesinden alınır. Kaldırım yoksa yol kotuna 0,18 metre eklenir.
• Kottaki her 3,50 metrelik yükselme için en az 6 metre boyunda bir kademe yapılması gerekir.
• Cephe boyu 40 metreden az olan yapılarda kademe boyu 3 metreye kadar düşürülebilir veya bina geriye çekilerek alternatif çözüm uygulanabilir.

Tabii Zeminden Kotlandırma (Madde 13)

• Tabii zemin seviyesi ±0.00 kabul edilir.
• Yapı girişi merdiven veya rampa ile sağlanır.
• Kottaki 3,50 metrelik yükselmelerde, Madde 12'deki kademelendirme kuralları uygulanabilir.

Zemin Kat Taban Kotu (Madde 14)

• Zemin kat taban kotu en az ±0.00, en çok +1.20 metre olabilir.

Bodrum Katlar (Madde 18)

• İskân edilebilir birinci bodrum katlarda su basman seviyesi en az 1.00 metre olmalı ve doğal aydınlatma sağlanmalıdır.
• Ticari bodrum katlar gömülü olabilir, ancak suni havalandırma zorunludur.
• Su taşkın riski olan bölgelerde, taşkın kret kotunun 1.50 metre altında iskân edilebilir alan yapılamaz.
• Kuranglez (bodrum bahçesi) mütemadi (kesintisiz) olamaz; sadece kaçış yolu olarak istisnai durumda kullanılabilir.

Bahçe Tesviyesi (Madde 14-17)

• Ön bahçe: Kaldırım seviyesine uygun, maksimum %2 meyilli olmalı; eğim %15'i geçerse kademelendirme yapılmalıdır.
• Yan bahçe: Ön ve arka bahçe kotları arasında uyumlu bir geçiş sa