İstanbul Kat Yükseklikleri — Detay (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 30) ne kadar olmalıdır?

Merhaba, İstanbul'da bir yapı projesi hazırlıyorsanız kat yüksekliklerini doğru belirlemek çok önemlidir. Bu konuda geçerli ana düzenleme İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 30’dur. Aşağıda tüm detayları ve sayısal değerleri, yönetmelikteki haliyle bulabilirsiniz.

1. Maksimum Kat Yükseklikleri (Döşeme Üstü – Döşeme Üstü)

Yönetmelik, kullanım türüne göre farklı tavan yükseklikleri belirlemiştir:

Kullanım Türü	Zemin Kat	Asma Katlı Zemin	Diğer Katlar
Ticaret bölgesi	4,50 m	6,00 m	4,50 m
Karma (ticaret + konut)	4,50 m	6,00 m	Konut: 4,00 m / Diğer: 4,50 m
Konut bölgesi	4,00 m	—	4,00 m
Konut + zemin ticaret	4,50 m	6,00 m	4,00 m

Önemli not: “Diğer katlar” sütununda konut kullanımı için ayrı, ticari/ofis kullanımı için ayrı kotlar verilmiştir. Karma yapılarda konut katları 4,00 m’yi, ticari katlar ise 4,50 m’yi aşamaz.

2. Mevcut Teşekkül Durumu (f.2)

Bitişik nizam, blok nizam veya ikiz nizam ada düzeninde, parselin bulunduğu adadaki parsellerin en az 3/4’ü (yüzde 75’i) yapılaşmışsa, o adadaki mevcut binaların kat yükseklikleri dikkate alınır. Yani yeni yapı da bu mevcut düzene uyum sağlamak zorundadır. Bu, tablodaki standart değerlerin yerine geçebilir.

3. Asma Kat Yapılması (f.3)

• Plan kararında aksi belirtilmediği sürece ve KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) verilmemiş parsellerde asma kat yapılamaz.
• İstisna: Mevcut bir binada asma kat bulunuyor ve bu bina kullanma izinli ise, o yapıda asma kat korunabilir veya yeniden düzenlenebilir.

4. Tesisat Katı (f.4)

Tesisat katı (makine dairesi, sığınak, depo vb.) normal kat yüksekliğini aşamaz. Yani eğer normal kat yüksekliği 4,50 m ise tesisat katı da en fazla 4,50 m olabilir.

5. İç Yükseklikler (f.5)

Döşeme üstü kat yükseklikleri dışında, iç mekân yükseklikleri de ayrıca düzenlenmiştir:

Kullanım Alanı	Minimum İç Yükseklik
Islak hacim (tuvalet, banyo, mutfak)	2,50 m
Diğer tüm alanlar (oda, salon, ofis)	2,60 m
Hava maniası (engeli) olan parsellerde	2,40 m’ye indirilebilir

Hava maniası olan parsellerde (örneğin havalimanı yakını, helikopter pisti gibi) iç yükseklik 2,40 m’ye düşürülebilir. Bu durumda projede ilgili idareden onay alınması gerekir.

---

Önemli Uyarılar

• Verilen tüm değerler maksimum sınırlardır. Projenizde daha düşük yükseklik kullanabilirsiniz, ancak minimum iç yüksekliklere kesinlikle uymalısınız.
• Bu düzenleme yalnızca İstanbul sınırları içindeki yapılar için geçerlidir.
• Eğer Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY/Tip İmar)’de bu konuda farklı bir hüküm varsa, PAİY geçerlidir ve İstanbul İmar Yönetmeliği’nin çelişen hükmü yok sayılır. Ancak PAİY’de İstanbul özelinde aksi bir düzenleme bulunmadığı için bu madde uygulanır.

Kısaca özet: Ticaret bölgesinde zemin ve diğer katlar 4,50 m, asma katlı zeminde 6,00 m; konut bölgesinde tüm katlar 4,00 m; karmada konut 4,00 m, ticaret 4,50 m. İç yükseklikler en az 2,50 m (ıslak) / 2,60 m (kuru) olmalıdır. Mevcut teşekkül varsa ada bazında mevcut yükseklikler esas alınır.

Projenizin sağlıklı ilerlemesi için bu değerleri bağlı olduğunuz ilçe belediyesinin imar müdürlüğüyle de teyit etmenizi öneririm.