Hizmet Sözleşmesine Esas İnşaat Alanı Hesaplama (Yönetmelik Ek Madde 1 — 2025) nasıl yapılır?

# Hizmet Sözleşmesine Esas İnşaat Alanı Hesaplama – Yöntemler ve Açıklamalar Merhaba arkadaşlar, hizmet sözleşmesine esas inşaat alanının nasıl hesaplanacağı hem yeni yapılar hem de tadilat, güçlendirme, devir ve fesih gibi özel durumlar için **Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği Ek Madde 1** (12/6/2025) ile düzenlenmiştir. Bu alan; hizmet bedelinin tespitinde, denetçi yetki sınırı kontrolünde ve kuruluşların toplam yetki sınırı (en fazla 360.000 m²) hesabında kullanılır. Aşağıda her bir durum için yöntemi detaylandırdım. --- ## a) Yeni Yapılar Yeni inşa edilecek bir yapıda sözleşmeye esas alan, **Yönetmelik Madde 3/1/ö** tanımı ve ilgili mevzuat uyarınca hesaplanır. Tanım gereği: - Işıklıklar hariç tutulur. - Bodrum kat, asma kat ve çatı arası dahil olmak üzere **tüm katların alanı** toplanır. Bu yöntem, projeye uygun olarak ruhsat aşamasında kesinleştirilir. --- ## b) Değiştirme / İlave Kat / Benzeri İşler Mevcut bir yapıya ilave kat yapılması veya yapının değiştirilmesi gibi durumlarda alan, **orantı yöntemi** ile bulunur: - Yapının **toplam bedeli** ile **toplam inşaat alanı** arasındaki oran belirlenir. - Bu oran, esaslı tadilat işi için hazırlanan **keşif bedeli** ile çarpılır. Sonuç, sadece tadilata konu olan kısmın alanını verir. --- ## c) Güçlendirme İşleri Güçlendirme projelerinde iki değer karşılaştırılır ve **büyük olan** esas alınır: 1. Yapının **toplam alanının %25’i**. 2. (b) bendine göre hesaplanan, güçlendirmeye konu kısmın alanı. Bu yöntem, güçlendirme işlerinde hizmet bedelinin yapının tamamına oranla makul bir seviyede kalmasını sağlar. --- ## ç) Ruhsatsız Başlanan veya Fenni Mesulden Devralınan Yapılar Ruhsatsız başlanmış veya başka bir fenni mesulden devralınmış yapılarda hesaplama şöyledir: - **Toplam yapı inşaat alanı** alınır. - Bu alan, **geriye kalan kısmın denetim hizmet bedeli + inceleme bedeli** toplamı ile çarpılır. - Elde edilen değer, **toplam denetim hizmet bedeline** bölünür. Bu formül, daha önce denetlenmemiş veya eksik denetlenmiş kısımlar için adil bir alan belirlenmesini sağlar. --- ## d) Sözleşmesi Feshedilen İşler Sözleşmesi feshedilen bir işte alan hesaplaması için: - **İlgili idarece onaylı fesih seviyesi** esas alınır. - Önceki sözleşme kapsamında **gerçekleşen alan** bu seviyeden çıkarılır. Kalan alan, yeni hizmet sözleşmesine esas teşkil eder. --- ## Önem ve Kullanım Alanları Bu hesaplama yalnızca hizmet bedelinin belirlenmesinde değil, aynı zamanda denetçilerin **yetki sınırı** (tek bir denetçinin üstlenebileceği azami alan) ve yapı denetim kuruluşlarının **toplam yetki sınırı** (360.000 m²) kontrolünde de kullanılır. Doğru hesaplama yapılmaması, mevzuata aykırılık ve cezai yaptırımlara yol açabilir. --- ## Sonuç Gördüğünüz gibi, her iş türü için farklı bir yöntem belirlenmiştir. Yeni yapılarda doğrudan tanıma göre alan toplanırken, tadilat ve güçlendirmede orantı veya %25 eşiği devreye girer. Devir ve fesih durumlarında ise geçmiş denetim süreçleri dikkate alınır. **Not:** Bu yöntemler yalnızca **Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği Ek Madde 1 (12/6/2025)** kapsamında geçerlidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde bu hesaplamaya özel bir hüküm bulunmadığından, doğrudan bu maddeyi