Eksik Katlı Bina Yapılması (PAİY Madde 25) – Detaylı Açıklama

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 25. maddesi, imar planında belirlenen kat adedinden daha az katlı bina yapılmasına izin veren hükümleri düzenler. Bu madde, eksik katlı bina yapımı ve sonradan kat ilavesi olmak üzere iki temel durumu kapsar. Aşağıda her iki durumun şartlarını ve uygulama esaslarını bulabilirsiniz.

1. Eksik Katlı Bina Yapımı

Temel Koşullar

• Bahçe mesafesi: Plandaki kat adedine göre belirlenen bahçe mesafesi bırakılmalıdır. Yani daha az katlı yapılsa bile, planda öngörülen maksimum kata göre mesafe korunur.
• İdare onayı: İlgili idare uygun görmelidir. Ancak eğer imar planı zaten bu duruma izin veriyorsa, ayrıca idare onayı aranmaz.
• Tebliğ zorunluluğu: İlave kat yapılamayacağı, yapı sahibine tebliğ edilmelidir. Bu sayede gelecekte kat eklenmesi talebi engellenmiş olur.
• Ruhsat ve kullanma izni: Sadece yapılan kısım için düzenlenir. Yani ruhsat ve kullanma izni belgeleri, mevcut kat adedini yansıtır.

2. Sonradan Kat İlavesi Koşulları

Eksik katlı bir binaya sonradan kat ekleyebilmek için aşağıdaki 6 şartın tamamı sağlanmalıdır:

1. Plan ve mevzuata uygunluk: Yürürlükteki imar planına ve diğer mevzuata aykırılık olmamalıdır.
2. Temel ve statik hesaplar: Temel ve statik proje, maksimum bina yüksekliğine (planla belirlenen kata) uygun olarak hesaplanmış olmalıdır. Bu hesapların yapıldığı ve yeterli taşıyıcı gücün bulunduğu belgelenmelidir.
3. Yangın tedbirleri: Yangın güvenliği önlemleri, maksimum kat adedine göre tasarlanmış ve uygulanmış olmalıdır.
4. Otopark, sığınak, merdiven, asansör: Bu ortak alanların boyutlandırması, maksimum kat adedine göre yapılmış olmalıdır. Örneğin otopark sayısı, asansör kapasitesi gibi unsurlar eksiksiz hazırlanmış olmalıdır.
5. Enerji verimliliği: Bina kabuğu ve sistemleri, maksimum kata göre enerji verimliliği şartlarını sağlamalıdır.
6. Yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu: Yapı denetim kuruluşu, teknik rapor düzenleyerek fenni mesuliyeti üstlenmelidir.

Önemli kısıtlama: Mevcut yapı, yürürlükteki imar planına uygun değilse (örneğin imar durumu değişmiş ve gabari aşılmışsa), yıkılmadan kat eklenemez. Yani yapının tamamen yıkılıp yeniden inşa edilmesi gerekir.

Uygulama Notları

• Plan vs. İdare Onayı: Eğer planda "eksik katlı yapılabilir" ibaresi varsa, idare onayı gerekmez. Aksi halde idarenin takdir yetkisi vardır.
• Tebliğin önemi: Tebliğ işlemi yapılmazsa, sonradan kat ilavesi talebi oluşabilir. Bu nedenle tebliğ, yasal bir koruma sağlar.
• Ruhsat ve iskan: Kullanma izni (iskan) sadece mevcut katlar için verildiği için, ilave kat yapılana kadar bina eksik katlı statüsündedir.

Kaynak: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) – Madde 25
(Verilen yönetmelik bilgileri dışında herhangi bir sayısal değer veya hüküm kullanılmamıştır.)

Umarım bu açıklama sorunuzu yanıtlamıştır. Başka bir konuda yardımcı olmamı isterseniz lütfen belirtin.