Bahçe Mesafeleri — Detay (PAİY Madde 23) ne kadar olmalıdır?

Merhaba, sorunuzu anladım. Bahçe mesafeleri konusunda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) içinde Madde 23 başlıklı bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak öncelik kuralı gereği önce PAİY’e baktığımızda bahçe mesafelerine dair bir hüküm yer almıyor; bu durumda Tip İmar Yönetmeliği’ne geçiyoruz. Verilen wiki context içinde Tip İmar Yönetmeliği — Madde 23 yer almakta ve bahçe mesafelerini ayrıntılı şekilde düzenlemektedir. Bu maddeyi esas alarak cevaplıyorum.

Tip İmar Yönetmeliği Madde 23 uyarınca bahçe mesafeleri şu şekildedir:

• Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafesi ile kamusal alanlara komşu bahçe mesafesi: En az 5,00 metre olmalıdır.
• Yan bahçe mesafesi: En az 3,00 metre.
• Arka bahçe mesafesi: En az 3,00 metre.

Bu temel mesafeler, uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda geçerlidir. Ayrıca yan ve arka bahçe mesafeleri, bodrum katları dahil olmak üzere 4 kattan fazla katlı binalarda, 4 katın üzerindeki her kat için 0,50 metre artırılır. Bu artış kuralı parsellerin park alanına komşu cephelerinde uygulanmaz.

Yan ve arka bahçe mesafelerinin hesabında kat adedi şöyle belirlenir: O cephede kısmen veya tamamen tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında kalan katlar hariç diğer katların toplam yüksekliği 3’e bölünür; 2,50 metreyi aşan artık değerler 1 kat adedine tekabül eder. Bina yüksekliği hesabında arkasında kullanılan hacim oluşturulmamış istinat duvarları yükseklik hesabına dahil edilmez.

Yüksek yapılarda özel kurallar:

• Binanın tabii zemin veya tesviye edilmiş zemindeki en düşük kottaki görünen yüksekliği 60,50 metre veya daha fazla ise; ön, yan ve arka parsel sınırından en az 15,00 metre çekilmek zorundadır. 60,50 metre yükseklikten sonra artan her kat için ön, yan ve arka bahçe mesafelerine 0,50 metre ilave edilir.
• Çok yüksek yapı, az katlı bir ana kitle üzerinde yükseliyorsa (ana kitle en fazla 5 katlı olup kat adedi binanın en düşük kottaki cephesi esas alınarak belirlenir), parsel sınırı ile ana kitlenin parsele en yakın noktası arasındaki mesafe 10,00 metreye kadar düşürülebilir. Ancak ana kitle yüksekliği dahil yapı yüksekliğinin 60,50 metre olması durumunda yükselen blok ile parsel sınırı arasındaki mesafe en az 15,00 metre olup, 60,50 metre yükseklikten sonra artan her kat için bu mesafeye 0,50 metre ilave edilir.
• Bir parselde birden fazla 60,50 metre yükseklikte bina yapılması halinde binalar arasındaki mesafe 20,00 metre olup, 60,50 metre yükseklikten sonra ilave her 3,00 metre için mesafe artırılır (maddenin devamında detaylandırılmıştır).

Özetle, bahçe mesafeleri uygulama imar planına ve yapının kat adedi/yüksekliğine bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Sayısal tüm değerler doğrudan Tip İmar Yönetmeliği Madde 23’ten alınmıştır. PAİY’de bu konuda farklı bir hüküm bulunmadığı için Tip İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.

Herhangi bir proje için kesin mesafe ve artış hesaplamalarında ilgili idareye ve güncel imar planına başvurmanız önemle tavsiye edilir.