5366 Kanunu — Kamulaştırma ve Kısıtlamalar (M.4-5) nedir?

Merhaba, kentsel dönüşüm ve yenileme sürecinde kritik bir düzenleme olan 5366 sayılı Kanun’un 4. ve 5. maddelerini (kamulaştırma ve kısıtlamalar başlığı altında) detaylandırayım. Bu maddeler, yenileme alanı ilan edilen bölgelerde hem mülkiyet haklarını hem de kamu yararını dengelemek amacıyla getirilmiş hükümler içeriyor. Aşağıda sadece verilen yönetmelik bilgilerine dayanarak, samimi ama profesyonel bir dille açıklıyorum.

---

🏠 Madde 4/1 – Geçici Kısıtlamalar

Bu madde, yenileme alanı ilan edilen yerlerde proje tamamlanıncaya kadar belirli kısıtlamalar getirilmesini öngörüyor. Özellikle yapılaşma, kullanım ve işletme konularında geçici sınırlamalar uygulanabiliyor. Yani, bir bölge yenileme alanı ilan edildiğinde, o bölgede mevcut yapıların tadilatı, yeni yapı izinleri, hatta işletme ruhsatları bile proje onaylanana kadar durdurulabilir. Bu, yenileme planlarının bütünlüğünü korumak ve spekülatif yapılaşmayı önlemek için alınmış bir tedbirdir.

Önemli Not: Bu kısıtlama geçicidir; projenin tamamlanmasıyla birlikte kendiliğinden kalkar. Ancak bu süre boyunca mülk sahiplerinin mağduriyet yaşamaması için kanun koyucu, sürecin hızlı işlemesini hedefler.

---

🏢 Madde 4/2 – Toplu Yapı İmkânı (6306/15 ek fıkrası)

Bu fıkra, yenileme sınırları içinde toplu yapı olarak tek kat mülkiyeti tesisi edilebilmesine olanak tanıyor. Normalde Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi olan yapılarda, toplu yapı düzenlemesiyle arsa payı esasına dayalı bir mülkiyet modeli uygulanabiliyor. Ancak bu imkân kamu hizmeti alanları hariç tutulmuş; yani okul, hastane, ibadethane gibi kamuya tahsis edilmiş alanlarda bu yöntem kullanılamaz.

Pratikte ne anlama geliyor? Yenileme alanında birden fazla bağımsız bölümden oluşan bir yapı, tek bir parsel üzerinde toplu yapı statüsüyle projelendirilebilir ve her bağımsız bölüm için ayrı kat mülkiyeti yerine, arsa payına dayalı bir sistem kurulabilir. Bu, özellikle büyük ölçekli dönüşüm projelerinde hız ve esneklik sağlar.

---

🏛️ Madde 5 – Kamu Taşınmazlarının Tahsisi

Bu madde, kamu kurum ve kuruluşlarına ait tarihi eser nitelikli taşınmazların yenileme projesi kapsamında belediye veya il özel idaresine tahsis edilebilmesini düzenliyor. Yani, bir tarihi yapı (örneğin eski bir devlet binası, hamam, medrese) eğer kamu malıysa ve yenileme alanında kalıyorsa, doğrudan belediyeye devredilerek projeye dahil edilebiliyor. Bu tahsis işlemi, kamulaştırma sürecini hızlandıran ve mülkiyetin proje amacına uygun kullanılmasını sağlayan bir araçtır.

Dikkat: Bu hüküm yalnızca tarihi eser niteliği taşıyan kamu taşınmazlarını kapsar. Sıradan kamu malları (otopark, yeşil alan gibi) bu kapsama girmez.

---

🌍 Uluslararası Yardım (Madde 7)

Verilen bilgilerde yer alan 7. madde de bu bağlamda önemli: Uluslararası hukuktan kaynaklanan hibe, kredi veya teknik yardım alınabilmesine olanak tanır. Bu, yenileme projelerinin finansmanında dış kaynak kullanımının önünü açar.

---

⚠️ Önemli Uyarı (Öncelik Kuralı)

Sorunuzun başında belirttiğiniz gibi, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY/Tip İmar) bu konuda bir hüküm içeriyorsa, öncelikle o hüküm uygulanır. Ancak verilen bilgiler arasında PAİY’e dair herhangi bir düzenleme bulunmuyor. Bu nedenle geçerli kaynak 5366 sayılı Kanun’un ilgili maddeleridir.

---

📌 Özet

Madde	Konu	Açıklama
M.4/1	Geçici Kısıtlamalar	Yenileme alanında proje bitene kadar yapılaşma, kullanım ve işletme sınırlandırılır.
M.4/2	Toplu Yapı İmkânı	Kamu hizmet alanları hariç, toplu yapı olarak tek kat mülkiyeti tesis edilebilir.
M.5	Kamu Taşınmazlarının Tahsisi	Tarihi eser nitelikli kamu taşınmazları belediye/il özel idaresine tahsis edilebilir.
M.7	Ulus