Plan Notları Nedir?

Plan notları, imar planının yazılı hükümleridir ve plan paftası (harita) ile birlikte onaylanarak plan kararının ayrılmaz bir parçasını oluşturur. Fiziksel harita üzerinde gösterilemeyen veya ek açıklama gerektiren yapılaşma koşullarını, sınırlamaları, istisnaları ve özel kuralları metin halinde düzenler. Bu notlar, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve İmar Kanunu Madde 8 kapsamında tanımlanmış olup, imar uygulamalarının temel dayanaklarından biridir.

Genel Kural

• Plan notu ile yönetmelik çelişirse plan notu geçerlidir. Bu, uygulamada en kritik prensiptir. Yönetmelik genel kural koyarken, plan notu o bölgeye özel farklı bir düzenleme getirebilir. Bu durumda öncelik her zaman plan notundadır.
• Her plan kademesinin kendi plan notları bulunabilir. Nazım imar planı notları üst ölçekli kararları içerirken, uygulama imar planı notları doğrudan yapılaşmayı etkileyen ayrıntılı hükümleri barındırır.
• Uygulama imar planı notları, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni aşamalarında birebir uygulanan kurallardır. Bu nedenle proje hazırlığında mutlaka kontrol edilmelidir.

Plan Notlarında Belirlenebilecek Konular

Bir plan notunda aşağıdaki konular düzenlenebilir:

• TAKS (Taban Alanı Katsayısı) ve KAKS/Emsal (Kat Alanı Katsayısı): Arsa üzerinde ne kadar taban alanı ve toplam inşaat alanı kullanılacağını belirler.
• Bina yüksekliği: Maksimum bina yüksekliği veya kat adedi plan notuyla netleştirilir.
• Bahçe mesafeleri (yapı çekme mesafeleri): Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri plan notu ile yönetmelikten farklı olarak belirlenebilir.
• Yapı nizamı: Ayrık, bitişik veya blok nizam gibi yapılaşma düzeni plan notunda tanımlanır.
• Zemin kat kullanımı: Ticaret, konut, ofis gibi fonksiyonların zemin katta izinli olup olmadığı belirtilir.
• Çatı eğimi ve çatı kuralları: Çatı malzemesi, eğim açısı ve formu plan notuyla sınırlandırılabilir.
• Emsal harici alanlar: Ortak alanlar, sığınak, teknik hacimler gibi emsale dahil edilmeyen alanların tanımı ve miktarı plan notunda yer alır.
• Özel yapılaşma koşulları: Tarihi doku koruma, cephe düzeni, renk paleti, teras kullanımı gibi özel hükümler konulabilir.

Sık Yapılan Hatalar

1. Plan notlarını okumamak: İmar durumu belgesinde sadece sayısal değerlere (TAKS, KAKS, yükseklik) bakmak yeterli değildir. Plan notlarında bu değerlerin nasıl hesaplanacağı, hangi istisnaların geçerli olduğu, hangi alanların emsale dahil edileceği gibi kritik detaylar bulunur.
2. Yönetmelik kuralını plan notu yerine uygulamak: Eğer plan notu yönetmelikten farklı bir düzenleme içeriyorsa, mutlaka plan notu esas alınır. Yönetmelik genel hükümleri bu durumda geçersiz kalır.
3. Nazım plan notlarını uygulama sanmak: Nazım imar planı notları üst ölçekli ve genel niteliktedir. Uygulama imar planı notları ise daha detaylı ve bağlayıcıdır. Proje aşamasında uygulama plan notlarına bakılmalıdır.

Kaynak: Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve İmar Kanunu Madde 8 uyarınca plan notları, imar planının yazılı hükümleri olup, plan paftası ile birlikte onaylanır ve plan kararının ayrılmaz parçasıdır. Her plan kademesinin kendi notları olabilir; çelişme durumunda plan notu geçerlidir.