Konutta Minimum Şartlar hangi durumlarda geçerlidir?

Elbette, konutta minimum şartların hangi durumlarda geçerli olduğunu açıklıyorum. Verdiğiniz yönetmelik bilgilerine ve öncelik sırasına göre (Önce Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği – PAİY) hareket edeceğim.

---

Konutta Minimum Şartların Geçerlilik Durumu (PAİY Kapsamı)

Konutta minimum şartlar, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) Madde 5/25 kapsamında tanımlanmıştır. Bu maddeye göre, her müstakil konut için aşağıdaki asgari mekânlar zorunludur:

• 1 oturma odası,
• 1 yatak odası,
• 1 mutfak veya yemek pişirme yeri,
• 1 banyo veya yıkanma yeri,
• 1 tuvalet.

Bu şartlar, bağımsız bölüm olarak kullanılan tüm konut tiplerinde geçerlidir. Yani ister müstakil bir ev, ister apartman dairesi, isterse rezidans olsun, bu minimum mekânların sağlanması gerekir. PAİY'de aksine bir hüküm olmadığı sürece bu şart her konut bağımsız bölümü için aranır.

---

1. Rezidans (Yüksek Nitelikli Konut)

PAİY Madde 4/zzzz'de tanımlanan rezidans nitelikli konutlar da bu minimum şartlara tabidir. Rezidanslar, en az konut şartlarını sağlamak zorundadır. Yani bir rezidansta da en az 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri ve 1 tuvalet bulunmalıdır. Rezidanslara ek olarak resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik servisi gibi hizmetler sunulabilir; ancak bu ek hizmetler asgari konut şartlarını ortadan kaldırmaz.

Rezidanslar, imar planında PAİY Madde 19'da belirtilen yerlerde yapılabilir. Bu yerler dışında rezidans yapılamaz, ancak yapılsa dahi minimum konut şartları geçerlidir.

---

2. Yatak Nişi Uygulaması (2025 Değişikliği)

13 Ağustos 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan ek cümle ile PAİY Madde 5/25'e bir istisna getirilmiştir. Buna göre:

• Parseldeki bağımsız bölüm sayısının en fazla %20'sinde,
• Oturma odası dahilinde, dar kenarı en az 2.50 m, alanı en az 9 m² olan bir yatak nişi yapılması durumunda,
• Ayrı bir yatak odası zorunluluğu aranmaz.

Bu istisna, tüm konutlar için değil, sadece parseldeki toplam bağımsız bölüm sayısının %20'si ile sınırlıdır. Örneğin 10 dairelik bir apartmanda en fazla 2 dairede yatak nişi uygulaması yapılabilir. Bu durumda o dairelerde ayrı bir yatak odası olmadan, oturma odası içindeki niş konut minimum şartını karşılar.

---

3. İstisnai Durumlar ve Sınırlamalar

• Müstakil Konut Tanımı: PAİY'de "her müstakil konutta" ifadesi geçmektedir. Bu, bağımsız bölüm olarak kullanılan her konut birimini kapsar. Ortak alanlar, depo, ticari üniteler veya bağımsız bölüm niteliği taşımayan hacimler bu şartlara tabi değildir.
• Kullanım Amacı Değişikliği: Bir bağımsız bölümün konut dışı bir amaca (örneğin ofis, dükkan) dönüştürülmesi durumunda bu şartlar aranmaz. Ancak konut olarak tescil edilmiş veya fiilen konut olarak kullanılan her bağımsız bölümde bu şartlar sağlanmalıdır.
• Plan Hükümleri: İmar planında daha farklı veya daha kısıtlayıcı hükümler varsa (örneğin bazı bölgelerde stüdyo daire yasağı), PAİY madde 5/25 hükmü geçerliliğini korur, ancak plan hükümleri ile çelişme durumunda PAİY üstün olduğu için plan hükmü yok sayılır. Ancak plan daha katı ise (örneğin 2 yatak odası zorunluluğu) bu plan hükmü uygulanır, çünkü PAİY asgari şartları belirler, daha yüksek şartları engellemez.

---

Özet ve Uygulama

Durum	Geçerlilik
Her müstakil konut (daire, villa, rezidans dairesi vb.)	Geçerlidir – 1 oturma, 1 yatak, 1 mutfak/ pişirme yeri, 1 banyo/ yıkanma yeri, 1 tuvalet zorunlu
Parseldeki bağımsız bölüm sayısının max %20’sinde yatak nişi yapılırsa	İstisna – ayrı yatak odası aranmaz
Konut dışı kullanımlar (ofis, dükkan, depo vb.)	Geçerli değildir
Rezidanslar	Geçerlidir – ayrıca ek hizmetler zorunludur
İmar planı daha katı şartlar getiriyorsa	Plan şartı uygulanır, PAİY zaten asgari olduğu için çelişki oluşmaz

Önemli Not: PAİY Madde 5/25 hükmü, diğer yönetmeliklerle (Deprem, Yangın, Yapı Denetim) çelişmez. Bu yönetmelikler konut iç mekân düzenlemeleri değil, yapısal güvenlik ve yangın kaçışı gibi konuları düzenler. Bu nedenle ek bir tamamlayıcı bilgi bulunmamaktadır.

---

Umarım bu açıklama sorunuzu netleştirmiştir. Başka bir konuda yardımcı olmamı isterseniz lütfen belirtin.