Karşılaştırma: Kat Tipleri nedir?

Türkiye yapı mevzuatına göre “Karşılaştırma: Kat Tipleri”, bir yapıda bulunabilecek farklı kat türlerinin (normal kat, bodrum kat, çatı katı, asma kat, teras kat, çekme kat, zemin kat, pilotis) emsal (KAKS) ve TAKS hesaplamalarındaki durumlarını karşılaştıran bir tablodur. Bu karşılaştırma, özellikle proje hazırlığı ve ruhsat aşamasında hangi alanların emsale dahil edileceği, hangilerinin TAKS’a sayılmayacağı gibi kritik sorulara yanıt verir. Aşağıda, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) Madde 5 ve Madde 6 hükümleri ışığında tüm kat tiplerini detaylandırıyorum.

---

1. Normal Kat

• Emsale Dahil mi? Evet
• TAKS’a Dahil mi? Evet
• Koşul: Yapının herhangi bir istisna olmaksızın standart katıdır. PAİY Madde 5’te “normal kat” tanımı yapılmış olup, bu alanlar hem emsal hem de TAKS hesabına tam olarak yansıtılır.

2. Bodrum Kat

• Emsale Dahil mi? Şartlı
• TAKS’a Dahil mi? Şartlı
• Koşul: Tabii zemin altında kalan bu kat; otopark, sığınak, depo gibi kullanımlar için düzenlendiğinde (PAİY Madde 6) emsal ve TAKS harici olabilir. Ancak bağımsız bir konut veya işyeri olarak kullanılırsa emsale ve TAKS’a dahil edilir.

3. Çatı Katı

• Emsale Dahil mi? Evet
• TAKS’a Dahil mi? Evet
• Koşul: Eğimli çatı altında oluşturulan bu kat, PAİY Madde 5-6 kapsamında emsal ve TAKS’a dahildir. Çatı arası piyes (C.A.P) olarak da adlandırılır ve kullanım alanı olarak projede gösterilir.

4. Asma Kat

• Emsale Dahil mi? Evet
• TAKS’a Dahil mi? Evet
• Koşul: Bir katın içinde yer alan ara kattır. PAİY’e göre asma kat, bulunduğu katın taban alanının belirli oranıyla sınırlıdır ve her durumda emsal ile TAKS’a dahildir.

5. Teras Kat

• Emsale Dahil mi? Açıksa Hayır
• TAKS’a Dahil mi? Açıksa Hayır
• Koşul: Üzeri açık bırakılan teras kat, PAİY Madde 6’da “açık teras” olarak tanımlandığında emsal ve TAKS dışındadır. Ancak üzeri kapatılır veya cam balkon/tente ile kullanım alanına dönüştürülürse emsale dahil olur.

6. Çekme Kat

• Emsale Dahil mi? Evet
• TAKS’a Dahil mi? Evet (çekik alan hariç)
• Koşul: Son kattan geri çekilerek oluşturulan bu kat, çekik kısmı dışındaki alanıyla emsal ve TAKS’a dahildir. PAİY Madde 5’e göre çekme kat, normal kat gibi değerlendirilir; sadece çekik kısmı TAKS dışı bırakılır.

7. Zemin Kat

• Emsale Dahil mi? Evet
• TAKS’a Dahil mi? Evet
• Koşul: Yapının giriş seviyesindeki katı olup herhangi bir istisna yoktur. PAİY Madde 5’te tanımlanmıştır ve emsal ile TAKS hesaplarına tam olarak yansıtılır.

8. Pilotis (Açık Zemin)

• Emsale Dahil mi? Açıksa Hayır
• TAKS’a Dahil mi? Açıksa Hayır
• Koşul: Zemin katın boş (açık) bırakılmasıyla oluşan pilotis alanı, PAİY Madde 6’da “açık geçit/otopark” olarak değerlendirilir ve emsal ile TAKS dışıdır. Kapatılarak dükkân veya konut yapılırsa emsale ve TAKS’a dahil olur.

---

Emsal Harici Alanlar Detayı

PAİY Madde 5 ve Madde 6’da sayılan aşağıdaki alanlar emsal hesabında dikkate alınmaz:

• Bodrum otopark
• Sığınak
• Asansör boşluğu
• Ortak merdiven
• Yangın merdiveni (zorunlu)
• Kapıcı dairesi (≤75 m²)
• Açık balkon (≤6 m²)
• Kapalı balkon / cam balkon ise emsale dahildir.
• 6 m² üzeri balkon da emsale dahil edilir.

Bu noktada kritik bir ayrım var: Kapalı balkon emsale dahil, açık balkon (≤6 m²) ise emsal haricidir. 6 m²’yi aşan açık balkonlar da emsale girer.

---

Özet ve Kullanım

Karşılaştırma tablosu, bir proje hazırlanırken hangi katların emsale sayılacağını netleştirir. Örneğin:

• Bodrum kat sadece otopark/sığınak olarak kullanılırsa emsal dışı kalır.
• Pilotis açık bırakılırsa TAKS ve emsal dışı, kapatılırsa içeri girer.
• Teras kat üzeri açıksa emsal harici, kapatılırsa dahil olur.

PAİY Madde 5 kat tiplerinin tanımlarını, Madde 6 ise bu katların imar hesaplarındaki durumlarını düzenler. Bu iki madde birlikte okunduğunda, projede doğru emsal/TAKS hesabı y