Karma Kullanım Alanları Nedir? (PAİY Madde 19/ğ)

Karma kullanım alanları, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19. maddesinin (ğ) bendinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre karma kullanım alanları; tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm ve konut kullanımlarından birden fazlasının bir arada yer aldığı alanlardır. Yani bir parselde hem ticaret hem konut, hem turizm hem ticaret ya da her üç kullanımın bir arada bulunması mümkündür.

Temel Kurallar

PAİY Madde 19/ğ’de şu temel kurallar yer alır:

• Eğer yapıda konut veya turizm tesisi yer alacaksa, zemin ve bodrum katlar mutlaka ticaret kullanımına ayrılmalıdır. Bu, ticari canlılığın sağlanması ve alt katların konut/turizm amaçlı kullanımının önlenmesi içindir.
• Her kullanım türü için ayrı giriş-çıkış ve ayrı merdiven düzenlenmesi zorunludur. Bu, farklı kullanımların birbirini rahatsız etmemesi ve güvenlik açısından önemlidir.
• Karma kullanım alanlarındaki kullanım oranları (yani hangi kullanımın ne kadar alan kaplayacağı) ile sosyal ve teknik altyapı alanları imar planıyla belirlenir. İmar planında aksi belirtilmedikçe bu oranlara uyulması gerekir.
• Konut kullanımı yapılacaksa, konut nüfusu üzerinden sosyal donatı alanları (park, çocuk oyun alanı, cami, sağlık tesisi gibi) ayrılmış olmalıdır.

Yapılabilecek Yapılar

Karma kullanım alanlarında şu yapılar yapılabilir:

• Konut, turizm ve ticaret alanlarının her birinde yapılabilecek tüm yapılar (örneğin konut bloğu, otel, dükkan, ofis, alışveriş merkezi)
• Yurt, kurs, ticari katlı otopark, sosyal ve kültürel tesisler
• Rezidans (ancak bunun için imar planında açıkça plan kararı bulunması gerekir)

Dikkat Edilecek Hususlar

Uygulama yaparken şu noktalara özellikle dikkat edilmelidir:

• Bir kullanıma göre yapılan uygulama (örneğin konut bloğunun yüksekliği, cephe düzeni) diğer kullanımın koşullarına (örneğin ticaret alanının yangın güvenliği, otopark ihtiyacı) aykırı olmamalıdır.
• Otopark hesabı her kullanım için ayrı ayrı yapılır. Yani konut birimleri kendi otopark ihtiyacını, ticari birimler ise kendi otopark ihtiyacını karşılayacak şekilde projelendirilmelidir. Bu konuda PAİY’nin otoparkla ilgili hükümleri (ilgili madde) ayrıca uygulanır.

Kaynak

Bu açıklamaların tamamı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, Madde 19/1-ğ hükmüne dayanmaktadır. Başkaca bir yönetmelikte bu konuda çelişen bir hüküm olsa dahi, öncelik PAİY’dedir ve çelişen hüküm yok sayılır.

Uygulamada en sık karşılaşılan örnekler: alt katları dükkan, üst katları konut olan yapılar; otel + alışveriş merkezi karma projeleri; rezidans + ticari birimlerin bir arada olduğu projelerdir. Her durumda imar planındaki kullanım kararlarına ve PAİY’nin bu maddesine uyulması zorunludur.