İstanbul Parsel ve İfraz Kuralları (İstanbul İmar Yönetmeliği M.5-9) nedir?

# İstanbul Parsel ve İfraz Kuralları (İstanbul İmar Yönetmeliği M.5-9) — Açıklama İstanbul'da bir parsel üzerinde yapılaşmaya başlamadan önce mutlaka bilmeniz gereken temel kurallar, **İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 5, 6, 7, 8 ve 9. maddelerinde** düzenlenmiştir. Bu maddeler; parselin yapıya uygunluğu, büyüklüğü, şekli ve mülkiyet durumu gibi kritik başlıkları kapsar. Aşağıda her maddeyi tek tek, samimi ama profesyonel bir dille anlatıyorum. --- ## Madde 5 — Genel İlkeler Bu madde en can alıcı kuralı koyar: **Uygulama imar planı olmayan veya mülkiyeti sorunlu alanlarda yapı ruhsatı düzenlenmez.** Yani elinizde güncel bir imar planı yoksa ya da tapuda kimlik/hisseli mülkiyet sorunu varsa, daha en baştan ruhsat alamazsınız. Bu madde, imar barışı gibi istisnai durumlar haricinde, planlı yapılaşmanın temel şartını ortaya koyar. --- ## Madde 6 — Parsel Büyüklükleri Parsel büyüklüğü ile ilgili hüküm şudur: **İmar planında gösterilen farklı yapı düzenlerine uyulur.** Yani her parsel için ayrı ayrı belirlenmiş bir yapı düzeni (ayrık, bitişik, blok vb.) vardır ve bu plan notlarında açıkça belirtilir. Plan notu yoksa, yönetmelikteki genel değerler devreye girer. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, parsel büyüklüğünün sadece metrekare olarak değil, aynı zamanda yapı düzenine uygunluk açısından da değerlendirilmesidir. --- ## Madde 7 — Parsel Genişlikleri ve Derinlikleri Bu madde, parselin fiziksel boyutlarını belirler. **Plan notlarına göre minimum değerler** esas alınır. Eğer planda bir hüküm yoksa, İstanbul İmar Yönetmeliği'nin kendi değerleri uygulanır. Bu değerler; yol cephe genişliği, parsel derinliği gibi ölçüleri içerir. Örneğin bir parselin yola bakan cephesi çok darsa, yapı ruhsatı alamayabilirsiniz. Bu nedenle proje aşamasında mutlaka parselin plan notlarındaki minimum genişlik ve derinlik şartlarını karşıladığından emin olun. --- ## Madde 8 — İfraz ve Tevhit Bu madde, parselin **bölünmesi (ifraz)** ve **birleştirilmesi (tevhit)** işlemlerini düzenler. İmar planlarına göre **yol, meydan, yeşil saha, park gibi umumi hizmetlere ayrılan yerler bedelsiz terk edilir.** Yani parselinizden imar planında kamusal alan olarak gösterilen bir kısım varsa, bunu belediyeye ücretsiz devretmek zorundasınız. Ayrıca ifraz ve tevhit işlemleri, plan hükümlerine tam uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin iki küçük parseli birleştirerek daha büyük bir parsel elde etmek (tevhit) veya büyük bir parseli ikiye bölmek (ifraz) ancak plan notlarına ve yönetmelikteki minimum parsel büyüklüğü şartına uygunsa mümkündür. --- ## Madde 9 — Parsele İlişkin Hükümler Son madde, yapı ruhsatının ön koşulunu netleştirir: **Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına uygun tapuya tescilli alanlarda yapı ruhsatı düzenlenir.** Yani parseliniz tapuda ayrı bir parsel olarak tescil edilmiş olmalı ve parselasyon planında bu parsele müstakil bir yapı yapılmasına izin verilmelidir. Hisseli tapuya sahip bir parselde, tüm hissedarların onayı olmadan veya ifraz işlemi tamamlanmadan ruhsat alamazsınız. --- ## Özet ve Pratik Tavsiye İstanbul'da bir parsel üzerinde yapılaşmaya karar verdiğinizde, önce **uygulama imar planının varlığını** ve **parselin tapu durumunu** kontrol edin. Ardından plan notlarında belirtilen **minimum parsel büyüklüğü, genişlik ve derinlik** değerlerini teyit edin. Eğer parselinizi bölmek veya birleştirmek istiyorsanız, **bedelsiz terk** yükümlülüklerini ve **plan hükümlerine uygunluğu** mutlaka göz önünde bulundurun. Unutmayın, yönetmelikteki bu dört madde (5,6,7,8,9) sadece bir başlangıç; proje aşamasında ayrıca yapı yaklaşma mesafeleri, kat adedi, emsal gibi diğer yönetmelik hükümleri de devreye girecektir. **Kaynak:** İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 5-9