İstanbul Eksik Katlı Bina Yapılması (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 25) nedir?

İstanbul Eksik Katlı Bina Yapılması – İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 25

Bu düzenleme, imar planı veya yönetmelikte belirtilen azami kat adedinden/yükseklikten daha az katlı bina yapımına izin veren, ancak gelecekte kat ilavesi olasılığını belirli şartlara bağlayan bir kural bütünüdür. İşte maddeler halinde açıklaması:

1. Genel Kural (Madde 25 – Fıkra 1)

• Eksik katlı bina serbesttir. Plan veya yönetmelikteki en fazla kat sayısından (örneğin 8 kat izni varken 5 kat) daha az katlı yapı yapılabilir.
• Zorunlu şartlar:
  • Bahçe mesafeleri (ön, yan, arka), ileride yapılabilecek maksimum kat adedine göre bırakılmalıdır. Yani 5 katlı bina yapıyorsanız bile, o bölgede izin verilen en yüksek kat (örneğin 8 kat) için gereken mesafeleri sağlamak zorundasınız.
  • İdarenin (belediye) uygun görüşü alınmalı ve ilave kat yapılamayacağı yükleniciye/malike tebliğ edilmelidir.
  • Plan hükmü varsa idare uygun görüşü aranmaz. Yani imar planında "eksik katlı yapı yapılabilir" yazıyorsa, belediyeden ayrıca onay almanıza gerek kalmaz.

2. Ruhsat ve Belgeler (Madde 25 – Fıkra 2)

• Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni (iskan) ve enerji kimlik belgesi yalnızca yapılan kısım için düzenlenir. Örneğin 5 katlı bir bina iskanı alırsınız, ama o parsele 8 kat izni vardır, bu belgeler sadece 5 katı kapsar.
• Sonradan kat tamamlama istendiğinde:
  • İlave kat(lar), yürürlükteki imar planı ve mevzuata (PAİY, deprem, yangın vb.) uygun olmalıdır.
  • Ayrı bir ilave ruhsat alınır.
  • Bina tamamı için (mevcut + ilave) yeni bir enerji kimlik belgesi düzenlenir.

3. Kat İlavesi Şartları (Madde 25 – Fıkra 3)

İmar planına aykırı olmamak koşuluyla, eksik katlı binaya ilave kat yapılabilmesi için aşağıdaki hususların maksimum (azami) yüksekliğe göre hesaplanmış ve yapılmış olması gerekir:

• Temel ve statik proje: Zemin etüdü, taşıyıcı sistem, temel boyutları ileride çıkacak tüm katları taşıyacak kapasitede olmalıdır.
• Yangın tedbirleri: Kaçış merdivenleri, yangın dolapları, dedektörler, pasif yangın önlemleri en üst kattaki daireye kadar eksiksiz kurulmalıdır.
• Enerji verimliliği: Yalıtım, ısıtma/soğutma sistemleri azami kat sayısına göre tasarlanmalıdır.
• Otopark, sığınak, merdiven, asansör, ışıklık: Bu alanların sayısı, boyutu, hacmi parsele tanınan maksimum kat adedine göre belirlenmeli ve fiilen bırakılmalıdır. Örneğin 8 katlık otopark ihtiyacı, 5 katlı binada da peşinen ayrılmış olmalıdır.

4. Kat İlavesi Yasağı (Madde 25 – Fıkra 4)

Eğer mevcut bina, mevcut haliyle veya herhangi bir tadilatla yürürlükteki imar planına ve yönetmeliklere uygun hale getirilemiyorsa (örneğin bahçe mesafeleri yetmiyorsa, kolonlar yetersizse), bina yıkılmadan kat ilavesi yapılamaz. Yani "bir kısmını tadil edip ek kat çıkarım" gibi bir opsiyon yoktur; ya bina yıkılır yeniden yapılır, ya da mevcut haliyle kalır.

Özet – Pratikte Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Eksik katlı bina yaparken bahçe mesafelerini maksimum kata göre bırakmayı unutmayın. Aksi halde ileride kat çıkamazsınız.
• İdareye başvururken eksik katlı yapı olduğunu açıkça belirtin, aksi takdirde ruhsat iptali riski doğar.
• Kat ilavesi planlıyorsanız, temel ve betonarme hesabı yapılırken en baştan tüm katları taşıyacak şekilde projelendirin. Sonradan güçlendirme hem maliyetli hem de çoğu zaman mümkün değildir.
• Otopark, sığınak, asansör gibi zorunlu alanları eksik katlı haldeyken bırakmazsanız, ilave kat ruhsatı alamazsınız.

Bu düzenleme, İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 25. maddesinde tanımlanmış olup, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ile çelişmediği sürece doğrudan uygulanır. Herhangi bir çelişki durumunda PAİY’in hükmü geçerli olacağından, proje aşamasında mutlaka ilgili madde kontrol edilmelidir.