İstanbul Binalara Kot Verilmesi Esasları — Detay (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 11) nedir?

# İstanbul Binalara Kot Verilmesi Esasları – Detaylı Açıklama Merhaba, İstanbul İmar Yönetmeliği'nin **Madde 11**'inde düzenlenen "Binalara Kot Verilmesi Esasları"nı, yönetmelikte belirtilen tüm hükümleri kullanarak ve hiçbir ek bilgi katmadan açıklıyorum. Bu madde, bir parsel üzerindeki binanın hangi referans noktasından (yol veya tabii zemin) ve hangi koşullarda kot alacağını belirleyen temel kuralları içerir. ## 1. Temel İlke: Yoldan Kotlandırma (Madde 11, Fıkra 1) İmar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa, binalara **yoldan kot verilmesi esastır**. Bu, İstanbul'da genel geçer bir kuraldır. Yol kotu, binanın zemin katının bitişik olduğu yolun kaplama üst kotu referans alınarak belirlenir. ## 2. Mesafe Kuralı: 6 Metre Sınırı (Madde 11, Fıkra 2-3) Binanın yola olan mesafesi, kotlandırma yöntemini belirleyen en kritik ölçüttür. Mesafe, **binanın yola en yakın noktası** esas alınarak ölçülür. * **Mesafe 6,00 metreden az ise (<6,00 m):** Bina **yoldan kotlandırılır**. Bu durumda, yoldan kotlandırmanın detaylarını düzenleyen **Madde 12** hükümleri uygulanır. * **Mesafe 6,00 metre veya daha fazla ise (≥6,00 m):** Bina **tabii zeminden kotlandırılır**. Bu durumda, tabii zeminden kotlandırmanın detaylarını düzenleyen **Madde 13** hükümleri uygulanır. Bu 6 metrelik sınır, binanın yol ile ilişkisini ve dolayısıyla kentsel silüete etkisini tanımlayan net bir kriter olarak karşımıza çıkar. ## 3. Birden Fazla Yola Cepheli Parseller (Madde 11, Fıkra 4) Parsel iki veya daha fazla yola cepheliyse, esas alınacak yol aşağıdaki kurallara göre belirlenir: * **Her iki yola olan mesafe de 6,00 metreden az ise:** Binaya kot verilirken, **daha yüksek kottaki yol** esas alınır. * **Yollardan birine olan mesafe 6,00 metreden az, diğerine olan mesafe 6,00 metre veya daha fazla ise:** Binaya kot verilirken, **kendisine 6,00 metreden daha yakın olan yol** esas alınır. Bu kural, önceliği her zaman binanın yakın çevresi ve erişim ilişkisine vermektedir. ## 4. Set Teşkil Eden Parseller (Madde 11, Fıkra 5) Parsel, bitişik olduğu yol kenarında en az **1,50 metre** yükseklikte bir set (şev, istinat duvarı vb.) oluşturuyorsa, bu durum otomatik bir kurala bağlanmamıştır. Yönetmelik, bu gibi durumlarda **imar biriminin** (İBB veya ilçe belediyesi) ilgili birimi tarafından; yapı adasının tamamı, civarın yapısal karakteri ve kentsel silüet dikkate alınarak bir **etüt yapılmasını** ve kotun bu etüt sonucuna göre belirlenmesini öngörmektedir. Bu, kuraldan ziyade idari bir takdir yetkisi içeren esnek bir hükümdür. ## 5. Parselde Birden Fazla Bina Bulunması (Madde 11, Fıkra 6) Aynı parsel içinde birden fazla bağımsız bina (blok) varsa, her bir bina **müstakil (ayrı ayrı)** değerlendirilir ve kendisine en yakın yol veya tabii zemin durumuna göre kotlandırılır. Bir binanın kotu, diğerini otomatik olarak bağlamaz. ## 6. Tabii Zeminden Kotlandırmada Kademelendirme (Madde 11, Fıkra 7) Bir bina tabii zeminden kotlandırıldığında, zemin kat taban kotu, parselin tabii veya tesviye edilmiş zemininden en fazla **3,50 metre** yüksekte olabilir. Eğer bu kot, 3,50 metreden daha yüksek olarak belirlenmek zorundaysa, bu durumda yoldan kotlandırmaya ilişkin **Madde 12'nin 4 ila 8. fıkralarında** yazılı olan **kademelendirme kuralları** uygulanır. Yani, yüksek kot farkı, binanın cephesinde kademeli (basamaklı) bir tasarım gerektirebilir. ## 7. Kot Alınamayan Yerler (Madde 11, Fıkra 8) Aşağıdaki alanlar, binalara kot verilirken **referans alınamaz**. Yani, bir bina yalnızca bu tür yollara veya alanlara bitişikse, yoldan kotlandırma kuralı işletilemez: * **Viyadükler ve köprüler** (parsele giriş-çıkış sağlanamayan, sadece üst geçiş niteliğindeki yapılar). * **Parklar** (yeşil alan, aktif/pasif rekreasyon alanı). * **Parsele bitişik olmayan yollar** (ada içi yollar gibi, parselin sınırını oluşturmayan yollar). Bu durumdaki bir parsele, muhtemelen tabii zeminden veya komşu parseller/alternatif yollar dikkate alınarak etütle kot verilmesi gerekir. ### Sonuç **İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 11**, bir binanın başlangıç kotunun nasıl belirleneceğine dair ana çerçeveyi çizer. Özünde, **6 metrelik mesafe** belirleyicidir. Bu mesafe, uygulanacak detaylı kuralların (Madde 12 veya Madde 13) seçimini yönlendirir. Karmaşık durumlar (çok cepheli parseller, setler, yüksek kot farkları) için ise kademeli kurallar ve idari etüt imkanı getirerek, hem standart bir uygulama hem de özel durumlara çözüm üretme esnekliği sağlar. Tüm bu işlemler, nihayetinde kent dokusunun uyumunu ve insan ölçeğini gözetmeyi amaçlar.