İstanbul Kat ve Kot Kuralları (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 10-18)

İstanbul’da inşaat yaparken en kritik konulardan biri kat adedi ve kotlandırma esaslarıdır. Bu kurallar, İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 10. ila 18. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Aşağıda her maddeyi açıklıyorum.

---

Kat Adedi (Madde 10)

Madde 10’a göre, 1/10/2017 tarihinden önce onaylanmış imar planlarında kat yüksekliği belirtilmişse bu değer geçerlidir. Aksi halde kat adedi, yol genişliğine bağlı olarak belirlenir. Bu maddeye ekli tabloda, farklı yol genişlikleri için kaç kat yapılabileceği gösterilmiştir. Örneğin dar yollarda genellikle daha az kat, geniş yollarda daha fazla kat izni verilir. Kat adedi hesaplanırken emsal (TAKS/KAKS) ve bina yüksekliği sınırlamaları da dikkate alınmalıdır.

---

Kotlandırma Esasları (Madde 11)

Madde 11’e göre, imar planlarında aksine bir hüküm yoksa binalar yoldan kotlandırılır. Yani binanın oturduğu parselin kotu, önündeki yolun kotu esas alınarak belirlenir. Plan kararı varsa veya parselin topoğrafyası farklı ise diğer kotlandırma yöntemleri kullanılabilir.

---

Yoldan Kotlandırma (Madde 12)

Bu maddeye göre, kot alınacak yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki tretuvar kotu esas alınır. Yani bina, yolun en yüksek noktasındaki kaldırım kotuna göre konumlandırılır. Bu yöntem, özellikle eğimli arazilerde binaların yola göre alçak veya yüksekte kalmaması için kullanılır.

---

Tabii Zeminden Kotlandırma (Madde 13)

Düz veya yol kotuna nazaran tabii zemini alçalan parsellerde tabii zeminden kotlandırma yapılır. Yani parselin doğal zemini yol kotundan daha aşağıda ise, bina kotu bu tabii zemine göre belirlenir. Bu, parselin doğal eğimine uygun bir yapılaşma sağlar.

---

±0.00 Kotu (Madde 14)

Madde 14, zemin kat taban kotunun, binanın kot verilen ±0.00 kotunun belirli bir mesafesinde olmasını şart koşar. Bu mesafe, genellikle yoldan veya tabii zeminden alınan kottan ±0.30 metre ile ±1.20 metre arasında değişebilir. Tam değer için ilgili imar planı veya belediye kararına bakılması gerekir. Bu mesafe, binanın giriş kotunun yola veya bahçeye uyumunu sağlar.

---

Bahçe Tesviyeleri (Madde 15-17)

Ön Bahçe (Madde 15)

Yoldan kot alan parsellerde ön bahçe tesviyesi, binanın ±0.00 kotuna göre düzenlenir. Bahçe kotu, binanın giriş kotundan en fazla 0.50 metre yüksek veya alçak olabilir.

Yan Bahçe (Madde 16)

Yan bahçede arka bahçe tesviye kotunun ±0.00 kotundan düşük olduğu durumlar için özel düzenlemeler vardır. Bu durumda yan bahçe kotu, arka bahçe kotuna uygun şekilde tesviye edilir.

Arka Bahçe (Madde 17)

Tabii zemini ±0.00 kotunun üstünde olan arka bahçe, bu kota indirilerek düzenlenir. Yani doğal zemin yüksekse, kazı yapılarak arka bahçe kotu ±0.00 seviyesine getirilir.

---

Bodrum Katlar (Madde 18)

Madde 18’de konut binalarında su basman yüksekliği düzenlenir. Bodrum kat, zemin kat taban kotunun altında kalan ve en az bir cephesi tamamen toprağa gömülü olan kat olarak tanımlanır. Su basman kotu (bodrum üstü döşeme kotu) genellikle ±0.00 kotundan en az 0.30 metre yukarıda olmalıdır. Bodrum katların yüksekliği, kullanım amacına göre en az 2.40 metre olarak belirlenmiştir.

---

Özet

İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 10-18. maddeleri, kat adedinden kotlandırma yöntemlerine, bahçe tesviyelerinden bodrum kat tanımına kadar kapsamlı kurallar içerir. Her projede öncelikle imar planı kararları ve parselin topoğrafyası dikkate alınarak bu maddelere uygunluk sağlanmalıdır. Unutmayın: yönetmelik hükümleri ile imar planı arasında çelişki varsa, imar planı hükmü geçerlidir.

Kaynak: İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 10-18