İstanbul Genel İlkeler — Detay (İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 5)

Merhaba, İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 5. maddesini detaylıca açıklayayım. Bu madde, İstanbul genelinde yapılaşma ve ruhsat süreçlerine yön veren temel ilkeleri belirler. Aşağıda her bir alt başlığı, ilgili fıkra numaralarıyla birlikte bulabilirsiniz.

Temel Kurallar (f.1–4)

Ruhsat düzenlenemeyecek durumlar (f.1): Planı bulunmayan veya mülkiyeti sorunlu alanlarda hiçbir şekilde yapı ruhsatı düzenlenemez. Bu, imar barışı gibi geçici düzenlemeler dışında mutlak bir kuraldır.

Plan uyumu süresi (f.2): Alt kademe planlar (örneğin uygulama imar planı), üst kademe plana (örneğin nazım imar planı) 1 yıl içinde uyumlu hale getirilmelidir. Bu süre geçtikten sonra 18 ay daha beklenirse, yeni ruhsat düzenlenmez. Yani toplamda 2,5 yıl içinde uyum sağlanmazsa ruhsat süreci durur.

İşlev değişikliği yasağı (f.3): İmar yönetmelikleriyle bir alanın kullanım işlevi değiştirilemez. Örneğin, planda "konut" olarak belirlenmiş bir bölge, yönetmelikle "ticaret"e çevrilemez.

İşlev daraltılabilir, genişletilemez (f.4): Planda belirtilen işlevler, yönetmelikle daraltılabilir ancak asla genişletilemez. Örneğin, planda "ticaret+konut" yazıyorsa, yönetmelikle sadece "konut" yapılmasına izin verilebilir, ama "sanayi" eklenemez.

TAKS Kuralı (f.6)

Taban alanı kat sayısı (TAKS) için iki senaryo vardır:

• Ayrık veya blok nizamda, planda TAKS belirlenmemişse: TAKS en fazla %40 olabilir.
• Çekme mesafesi ve KAKS verilip TAKS verilmemişse: TAKS en fazla %60 olabilir (çekme mesafelerine göre hesaplanır).

Bu oranlar, parselin toplam alanına göre belirlenir. Amaç, yapının parselde kaplayacağı alanı sınırlayarak yeşil alan ve hava akışını korumaktır.

Emsal Harici Alanların Toplam Sınırı (f.8)

Emsal harici alanların toplamı, parselin emsale esas alanının maksimum %30'u ile sınırlıdır. Ancak bu sınıra dahil olmayan istisnalar vardır. Bunları dikkatlice sıralayayım:

• Yangın merdiveni, korunumlu koridor, yangın güvenlik holünün 6 m²'si
• Son kat üstü teras çatılar
• Bahçedeki açık otoparklar
• Konferans, spor, sinema, tiyatro gibi toplanma amaçlı yapılardaki zorunlu boşluklar
• AVM atrium boşlukları (asgari ölçüde)
• Bodrum katta: zorunlu otoparkın 2 katı, sığınak, asansör, merdiven, şaft, ısı/tesisat, yakıt/su deposu, jeneratör, kömürlük, kapıcı dairesi (asgari ölçüde)
• Bodrum konut depo: bağımsız bölüm brüt alanının %10'u, ticari depo: %50'si
• Bodrum mescit/müştemilat: konutlarda 150 m², konut dışı yapılarda 300 m²
• Tamamen gömülü bodrum otoparklar ve ortak alanlar
• Çocuk oyun/bakım alanı: 100 m²

Bu istisnalar, %30 sınırına dahil edilmez. Yani toplam emsal harici alanınız %30'u aşsa bile bu istisnalar eklenebilir.

Su Taşkın Alanları (f.10)

DSİ veya su idaresi tarafından belirlenen kret kotuna +1,50 metre eklenir. Bu yeni kotun altındaki alanlar iskân edilemez. Ayrıca bu seviyenin altında kapı, pencere, otopark giriş-çıkışı gibi boşluklar açılamaz. Yani bodrum katlar su baskınına karşı korunmalıdır.

Kat Sınırlamaları (f.11)

• Plan veya yönetmelikte belirtilen kat adedi veya yüksekliği kesinlikle aşılamaz.