İstanbul Bodrum ve Su Basman Kuralları (İstanbul İmar Yönetmeliği M.14, 18) nedir?

Merhaba, İstanbul'da bodrum kat ve su basman kurallarına dair sorunuza, İstanbul İmar Yönetmeliği'nin ilgili maddeleri kapsamında net bir şekilde yanıt veriyorum. Bu yönetmelik, İstanbul özelinde geçerli olup, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin (PAİY) yanında uygulanır; ancak burada sadece verdiğiniz kaynaktaki hükümleri esas alıyorum.

---

±0.00 Kotunun Belirlenmesi (Madde 14)

Madde 14'e göre, bir binada zemin kat taban kotu, binanın kot verilen ±0.00 kotunun belirli bir mesafesinde belirlenir. Pratikte bu, proje onay aşamasında belediyece verilen referans kotuna göre yapılır. Zemin kat döşeme üst kotu ise bina girişinden itibaren belirli bir maksimum yükseklik sınırına tabidir. Bu sınır, genellikle engelli erişimi ve yağmur suyu yönetimi gibi faktörlerle ilişkilidir ancak yönetmelikte net bir sayısal değer verilmemiştir; proje özelinde idare tarafından belirlenir.

Önemli Not: Bu madde, bodrum kat tanımına geçmeden önce, yapının zemine oturma seviyesini düzenler. ±0.00 kotu, binanın referans noktasıdır ve bodrum katların tavan kotu bu referansa göre değerlendirilir.

---

Bodrum Katlar (Madde 18)

Tanım

Madde 18'e göre bodrum kat, tavan döşemesi üst kotu tabii zemin veya tesviye zemin kotunun altında kalan kattır. Yani bir katın bodrum sayılabilmesi için tavanının en az bir noktada doğal veya düzenlenmiş zemin seviyesinin altında olması gerekir. Bu tanım, bodrumun tamamen gömülü mü yoksa kısmen gömülü mü olduğunu ayırt etmez; tavan kotu zeminden aşağıdaysa o kat bodrumdur.

Konut Binalarında Su Basman Yüksekliği

Konut binalarında bodrum kat düzenlenirken su basman yüksekliği kuralları devreye girer. Su basman, bodrum katın taban kotunun, zemin kotundan yüksekte kalacak şekilde belirlenmesi anlamına gelir. Bu, özellikle yeraltı suyu seviyesi yüksek bölgelerde yapıyı nem ve su baskınından korumak için zorunludur. Yönetmelik, bodrum kat sayısını imar planı hükümlerine bırakmıştır; yani plan notlarında aksi belirtilmedikçe, teknik ve yapısal şartlar sağlanıyorsa birden fazla bodrum kat yapılabilir.

Emsal Hesabında Özel Durum

Madde 18'deki en kritik düzenleme, tamamen gömülü bodrum katlardaki ortak alan otoparklarının emsal hesabına dahil edilmemesidir. Burada iki önemli şart vardır:

• Bodrum kat tamamen gömülü olmalıdır (yani tavan kotu tabii zeminin altında).
• Söz konusu alan ortak alan otoparkı olarak kullanılmalıdır.

Bu şartlar sağlandığında, otopark alanı emsale dahil edilmez ve ayrıca emsal harici alanlar toplamı sınırı da aranmaz. Yani bu otopark alanları, yönetmelikteki diğer emsal dışı alan kısıtlamalarından (örneğin %10-20 sınırları) muaftır. Bu özellikle yoğun konut projelerinde büyük bir esneklik sağlar.

---

Özet ve Uygulama İpuçları

1. ±0.00 Kotu: Bina giriş kotu, referans noktaya göre belirlenir ve zemin kat döşeme üst kotu maksimum yükseklik sınırına tabidir.
2. Bodrum Tanımı: Tavan kotu zemin altında olan her kat bodrumdur; tam veya kısmi gömülü fark etmez.
3. Konut Binaları: Su basman yüksekliği korunmalı, bodrum kat sayısı imar planına uygun olmalıdır.
4. Emsal Avantajı: Tam gömülü bodrumlardaki ortak otoparklar emsale girmez ve emsal dışı alan sınırına takılmaz.

Bu kurallar, İstanbul İmar Yönetmeliği Madde 14 ve 18 kapsamında size rehberlik eder. Projenizde net sayısal değerler (örneğin maksimum yükseklik cm cinsinden) veya plan notlarıyla ilgili detaylı bilgi için ilgili ilçe belediyesinin imar müdürlüğüne danışmanızı öneririm. Başka bir sorunuz olursa yine bu yönetmelik çerçevesinde yardımcı olabilirim.