İfraz ve Tevhid nedir?

# İfraz ve Tevhid: Tanım, Kurallar ve Uygulama Merhaba, **İfraz ve tevhid**, arazi ve arsa düzenlemelerinin temelini oluşturan, taşınmaz mülkiyetinin şeklini değiştiren iki önemli idari ve hukuki işlemdir. Bu kavramlar, **3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri** ile düzenlenmiştir. İşlemler, imar planı bulunan alanlarda uygulanır ve belediyeler veya valilikler tarafından yürütülür. ## İfraz Nedir? **İfraz**, tek bir tapu kaydına (parsel) sahip bir taşınmazın, imar mevzuatına uygun olarak iki veya daha fazla parçaya (parsele) bölünmesi işlemidir. Yani, büyük bir arsayı daha küçük parsellere ayırmaktır. Bu işlemin amacı, arsanın daha verimli kullanılması, yapılaşmanın plana uygun hale getirilmesi veya miras paylaşımı gibi durumlardır. ## Tevhid Nedir? **Tevhid** ise ifrazın tam tersidir. Yan yana bulunan ve aynı malike ya da farklı maliklere ait iki veya daha fazla parselin, tek bir parsel halinde birleştirilmesi işlemidir. Bu sayede küçük ve yapılaşmaya elverişsiz parseller bir araya getirilerek daha kullanışlı bir arsa elde edilebilir. ## İşlemin Genel Kuralları ve Süreci İmar Kanunu Madde 15'e göre, imar planı bulunan alanlarda öncelikle bir **parselasyon planı** yapılması esastır. Parselasyon planı, imar planı sınırları içindeki arazinin, yollarla çevrili adalara ve bu adaların da parsellere bölünmesini gösteren plandır. **İfraz veya tevhid işlemleri, ancak bu parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.** Bu, işlemin planlı ve düzenli bir şekilde yürütülmesi için kritik bir ön koşuldur. İşlemler, ilgili idareye (belediye veya valilik) yapılan bir başvuru ile başlar. Başvuru, **imar planına ve tüm mevzuat hükümlerine uygun** olmalıdır. İnceleme sonucunda, belediye sınırları içinde ise **belediye encümeni**, belediye dışında ise **il idare kurulu** tarafından onaylanır. İmar Kanunu Madde 16'ya göre, bu onay işlemi **30 gün içinde** sonuçlandırılmalı ve karar, **15 gün içinde** tapu sicil müdürlüğüne bildirilmelidir. ## İfraz İşleminde Dikkat Edilmesi Gereken Temel Kurallar * **Asgari Parsel Büyüklüğü:** Bölünme sonucunda ortaya çıkan **her yeni parsel, imar planında veya ilgili yönetmelikte belirtilen asgari parsel büyüklüğünü** sağlamak zorundadır. Daha küçük parsellere bölünemez. * **Yola Cephe (Cephe Genişliği):** Oluşturulan **her yeni parselin mutlaka bir kamuya ait yola (sokağa) doğrudan cephesi** olmalıdır. İmar adasının içinde, yola çıkışı olmayan "kör parseller" oluşturulamaz. Ayrıca, yönetmelikte belirlenen asgari cephe genişliği şartını da sağlamalıdır. * **İmar Planı Dışı Alanlar:** İmar planı bulunmayan alanlarda ise, yönetmelikte belirlenen asgari büyüklüklerden daha küçük parsellere ifraz yapılması yasaktır. ## Tevhid İşleminde Dikkat Edilmesi Gereken Temel Kurallar * **Aynı İmar Adası:** Birleştirilecek parsellerin **aynı imar adası içinde** yer alması gerekir. Farklı adalardaki parseller genellikle tevhid edilemez. * **Uyumlu İmar Koşulları:** Birleştirilecek parsellerin **imar durumları (emsal, kat adedi, yapı yüksekliği, taks gibi) birbirine uyumlu** olmalıdır. Örneğin, biri konut diğeri ticaret alanı olarak planlanmış, farklı yapılaşma koşullarına sahip iki parselin tevhidi genellikle mümkün değildir. Ancak, plan veya yönetmelikte istisna öngörülmüş olabilir. ## Resen Tevhid (Önemli Bir İdari Yetki) İmar Kanunu Madde 15'in ek fıkralarında düzenlenen **resen tevhid**, idareye önemli bir yetki verir. Eğer bir imar adası içinde, yapılaşmaya **elverişli olmayan (asgari büyüklükten küçük, şekli bozuk, yola cephesi olmayan vb.) parseller** varsa, belediye bu parsellerin maliklerine **3 ay süre vererek** kendi aralarında anlaşmalarını ve tevhid/ifraz yapmalarını ister. Bu süre içinde malikler anlaşamazsa, belediye **kendiliğinden (resen)** bu parselleri birleştirip (tevhid), ardından uygun şekilde yeniden bölebilir (ifraz). Bu işlem, kentsel doku ve planlı yapılaşma açısından hayati öneme sahiptir. ## Sık Yapılan Hatalar ve Uyarılar 1. **Parselasyon Planı Atlanması:** En yaygın hata, parselasyon planı onaylanmamış bir alanda ifraz/tevhid başvurusu yapmaktır. **Öncelik her zaman parselasyon planının hazırlanması ve onaylanmasıdır.** 2. **Asgari Şartların Göz Ardı Edilmesi:** Başvuru yapılmadan önce, ortaya çıkacak parsellerin asgari büyüklük, cephe genişliği ve imar koşullarını taşıyıp taşımadığı çok iyi kontrol edilmelidir. Eksiklikler, başvurunun reddine neden olur. ### Sonuç İfraz ve tevhid, mülkiyet hakkını kullanmanın bir yolu olmakla birlikte, tamamen **kamu yararı ve planlı kentleşme** ilkeleri çerçevesinde yürütülen teknik işlemlerdir. Bu süreçteki tüm kurallar, düzensiz yapılaşmayı önlemek, altyapıyı doğru planlamak ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmak içindir. Dolayısıyla, bu işlemlere girişmeden önce **