Emsal Harici Alanlar nedir?

Merhaba,

Emsal harici alanlar, KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) / Emsal hesabına dahil edilmeyen yapı alanlarıdır. Bu alanlar toplam inşaat alanı hesabında sayılmaz ve pratikte "bedava alan" olarak düşünülebilir. Ancak unutulmamalıdır ki bu alanlar TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) hesaplarına dahil olabilir.

---

Emsal Harici Sayılan Alanlar (PAİY Madde 5)

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) Madde 5 – Tanımlar kapsamında aşağıdaki alanlar emsal haricidir:

1. Açık çıkmalar (balkonlar) – Net alanı 6 m²'yi geçmemek kaydıyla.
2. Bodrum kat otopark alanları – Otopark yönetmeliğine uygun olmak şartıyla.
3. Sığınak alanları – Deprem ve afet yönetmeliklerine göre zorunlu sığınaklar.
4. Asansör boşlukları ve makine daireleri.
5. Yangın merdiveni alanları – Eğer zorunlu yangın merdiveni ise.
6. Ortak alan merdiven ve sahanlıkları – Bina girişi, kat merdivenleri gibi ortak dolaşım alanları.
7. Kapıcı / görevli dairesi – Brüt alanı 75 m²'yi geçmemek şartıyla.
8. Elektrik, su, doğalgaz sayaç odaları
9. Jeneratör odası
10. Su deposu
11. Isıtma / soğutma merkezi (kazan dairesi)
12. Açık teras alanları – Üzeri açık olmak kaydıyla.
13. İç bahçe / avlu – Üzeri açık, kapalı alan sayılmayan kısımlar.
14. Tesisat bacaları ve şaftlar

---

Emsal Dahil Sayılan Alanlar

Aynı maddede belirtildiği üzere aşağıdaki alanlar emsal dahilidir:

• Kapalı balkonlar (cam balkon dahil)
• Çatı katı (piyesli çatı arası düzenlemeleri)
• Asma kat
• Kapalı otopark (belediye uygulamasına göre değişiklik gösterebilir)
• Kullanıma açık teras kat (üzeri kapalı)
• Bağımsız bölüm eklentisi olmayan depo alanları
• Net alanı 6 m²'yi geçen balkonlar

---

Dikkat Edilmesi Gerekenler (PAİY Madde 6)

• PAİY Madde 6 uyarınca, emsal harici alan listesi plan notları ile genişletilebilir veya daraltılabilir. Bu nedenle imar planı ve plan notları mutlaka kontrol edilmelidir.
• Belediye uygulamaları farklılık gösterebilir – örneğin, bazı belediyeler kapalı otoparkı emsal harici sayarken bazıları saymaz.
• Yönetmelik versiyonu da önemlidir; güncel PAİY geçerlidir.

---

Pratikte Etkisi

• Diyelim ki 1000 m² parselde emsal: 1.50.
  KAKS: 1000 × 1.50 = 1500 m².
• Otopark (300 m²) + Sığınak (50 m²) + Merdiven (100 m²) + Asansör (30 m²) → toplam 480 m² emsal harici.
• Gerçekte kullanılabilir toplam alan: 1500 + 480 = 1980 m².
• Bu fark proje fizibilitesini ve kat yüksekliğini ciddi şekilde etkiler.

---

Sık Yapılan Hatalar

1. Cam balkon yapıp emsal harici sanmak: Cam balkon kapalı alan sayılır, emsale dahildir.
2. Çatı katını emsal harici sanmak: Çatı katı emsale dahildir.
3. Belediye uygulamasını kontrol etmemek: Her belediye PAİY’i farklı yorumlayabilir; mutlaka ilgili belediyeye danışılmalıdır.

---

Kaynak:

• PAİY Madde 5 (Tanımlar) – Emsal harici alanlar listesi.
• PAİY Madde 6 – Emsal hesabına dahil edilen/dahil edilmeyen alanlar.

Umarım açıklayıcı olmuştur. Başka sorularınız varsa memnuniyetle yanıtlarım.