Emsal Harici Alanlar nedir?

# Emsal Harici Alanlar Nedir? **Emsal harici alanlar**, yapının toplam inşaat alanı hesabına (KAKS/Emsal) dahil edilmeyen, yani "bedava" inşa edilebilen alanlardır. Bu alanlar, yapı ruhsatında ve iskân izninde toplam yapı alanına eklenmez, ancak yapının fiziksel olarak var olan bölümleridir. Pratikte projenin kullanılabilir alanını ciddi şekilde artırır. --- ## Emsal Harici Sayılan Alanlar (PAİY Madde 5 – Tanımlar, PAİY Madde 6) Aşağıdaki alanlar **emsal dışı** kabul edilir: 1. **Açık çıkmalar (balkonlar)** – net alanı 6 m²'yi geçmemek kaydıyla 2. **Bodrum kat otopark alanları** – zorunlu otopark yönetmeliğine uygun olmak şartıyla 3. **Sığınak alanları** – ilgili mevzuata göre zorunlu sığınak 4. **Asansör boşlukları ve makine dairesi** 5. **Yangın merdiveni alanları** – yönetmelik gereği zorunlu ise 6. **Ortak alan merdiven ve sahanlıkları** – bağımsız bölüm dışındaki ortak sirkülasyon alanları 7. **Kapıcı/görevli dairesi** – brüt 75 m²'yi geçmemek şartıyla 8. **Elektrik, su, doğalgaz sayaç odaları** 9. **Jeneratör odası** 10. **Su deposu** 11. **Isıtma/soğutma merkezi (kazan dairesi)** 12. **Açık teras alanları** – üzeri tamamen açık olan 13. **İç bahçe/avlu** – üzeri açık, doğal havalandırma sağlayan 14. **Tesisat bacaları ve şaftlar** --- ## Emsal DAHİL Sayılan Alanlar (Dikkat!) Aşağıdaki alanlar ise **emsale girer**, yani KAKS hesabına katılır: - Kapalı balkonlar (cam balkon, sundurma dahil) - Çatı katı (piyesli çatı arası) - Asma kat - Kapalı otopark (belediye uygulamasına göre değişebilir, ancak genel kural kapalı otopark emsale dahildir) - Teras kat (kullanıma açık ve üzeri kapalı ise) - Depo alanları (bağımsız bölüm eklentisi olmayan) - Net alanı 6 m²'yi geçen balkonlar (fazla kısım emsale dahil) --- ## Dikkat Edilmesi Gerekenler - **Yönetmelik versiyonu** farklılık gösterebilir; güncel PAİY esas alınmalıdır. - **Plan notları** emsal harici alan listesini genişletebilir veya daraltabilir. Örneğin bazı plan notlarında ortak alan merdivenleri emsale dahil edilebilir. - **Belediye uygulaması** kritiktir. Aynı yönetmelik farklı belediyelerde farklı yorumlanabilir. Örneğin bazı belediyeler bodrum kat otoparkı emsal harici sayarken, bazıları yalnızca zorunlu otoparkın bir kısmını emsal dışı bırakır. - **TAKS etkisi**: Emsal harici alanlar KAKS'a dahil olmasa da TAKS hesabına girebilir. Örneğin açık teras veya balkon TAKS'a dahildir, KAKS'a girmez. --- ## Pratikte Etkisi – Bir Örnekle Açıklama Diyelim ki 1.000 m² arsanız var, emsal (KAKS) değeri 1.50 olsun. Bu durumda: - **Emsal dahil toplam inşaat alanı**: 1.000 × 1,50 = **1.500 m²** - Eğer proje kapsamında 300 m² bodrum kat otopark, 50 m² sığınak, 100 m² ortak merdiven/sahanlık, 30 m² asansör boşluğu yaparsanız, bunlar emsal harici olduğu için toplam inşaat alanı **hâlâ 1.500 m²** görünür. - **Gerçekte yapılan yapı alanı**: 1.500 + 300 + 50 + 100 + 30 = **1.980 m²** Bu durum projenin fizibilitesini doğrudan etkiler. 480 m²'lik ek alan, otopark, sığınak gibi zorunlu alanlar için kullanılır ve satılabilir alan kaybı yaşanmaz. --- ## Sık Yapılan Hatalar 1. **Cam balkon yapıp emsal harici sanmak** → Cam balkon kapalı alan sayılır, **emsale dahildir**. PAİY Madde 5'e göre sadece üzeri açık çıkmalar emsal dışıdır. 2. **Çatı katını emsal harici sanmak** → Çatı katı (piyesli çatı arası) **emsale dahildir** – PAİY Madde 6'da belirtilmiştir. 3. **Belediye uygulamasını kontrol etmemek** → Her belediye farklı yorumlayabilir; proje aşamasında ilgili belediyeye danışmak zorunludur. 4. **Otopark alanını eksiksiz emsal harici saymak** → Sadece **zorunlu otopark** alanı emsal dışıdır; fazladan yapılan otopark alanı emsale girebilir. --- ## Özet Emsal harici alanlar, yapının iskân izninde ve ruhsatta toplam inşaat alanına eklenmeyen, ancak fiilen var olan alanlardır. Doğru kullanıldığında proje kârlılığını artırır. Ancak her projede **plan notları, belediye uygulaması ve güncel PAİY** mutlaka kontrol edilmelidir. **Kaynak:** - Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) – **Madde 5 (Tanımlar)** - Planlı Alanlar İ