Eksik Katlı Bina Yapımı (PAİY Madde 25) Hakkında Detaylı Açıklama

Merhaba, eksik katlı bina yapımı konusunu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) kapsamında, özellikle Madde 25 ve ilgili diğer maddeler çerçevesinde ele alalım. Bu düzenleme, imar planında belirlenen kat adedinden daha az katlı bina yapılabilmesine olanak tanır ancak belirli şartlara bağlıdır.

1. Eksik Katlı Bina Yapımının Temel Koşulları (PAİY Madde 25/1)

Madde 25'in birinci fıkrasına göre, plan veya yönetmelikle belirlenen kat adedine veya bina yüksekliğine uygun olarak bahçe mesafesi bırakılmak ve ilgili idarenin uygun görmesi kaydıyla daha az katlı bina yapılabilir. Ayrıca, ilave kat yapılamayacağının ilgilisine tebliğ edilmesi şarttır. Eğer uygulama imar planında bu uygulamaya ilişkin hüküm varsa, idarenin uygun görmesi koşulu aranmaz. Yani plan hükmü doğrudan uygulanabilir.

2. Ruhsat ve İzin Belgesi Düzenlenmesi (PAİY Madde 25/2)

Eksik katlı binalarda yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve enerji kimlik belgesi yalnızca yapılan kısım için düzenlenir. Daha sonradan kat ilavesi yapılmak istenirse, yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine uygun olarak ilave ruhsat ve binanın tamamı için enerji kimlik belgesi düzenlenmesi zorunludur. Bu, binanın tamamının enerji verimliliği standartlarını sağlaması gerektiği anlamına gelir.

3. Sonradan Kat İlavesi İçin Aranan Şartlar (PAİY Madde 25/3)

Eksik katlı binalara imar planına aykırı olmamak koşuluyla kat ilavesi yapılabilmesi için şu şartların tamamı sağlanmalıdır:

• Temel ve statik çözümler, planda gösterilen azami yüksekliğe uygun olmalı
• Yangın tedbirleri aynı azami yüksekliğe göre alınmış olmalı
• Enerji verimliliği şartları karşılanmalı
• Otopark, sığınak, merdiven, asansör yeri, ışıklık ve diğer yapı elemanları azami yüksekliğe göre hesaplanıp bırakılmış olmalı

Yani binanın temel sistemi, yangın güvenliği ve diğer tüm teknik altyapısı, en üst kata çıkıldığında bile yeterli olacak şekilde projelendirilmelidir.

4. Uygun Olmayan Yapılarda Kat İlavesi Yasağı (PAİY Madde 25/4)

Eksik katlı inşa edilen binanın mevcut haliyle veya tadilat yapılarak yürürlükteki plana ve mevzuata uygunluğunun sağlanamaması halinde, bina yıkılmadan kat ilavesi yapılmasına izin verilmez. Bu çok kritik bir kuraldır: Mevcut yapı imar mevzuatına aykırıysa, önce yıkılıp yeniden yapılması gerekir, üzerine kat eklenemez.

5. Fenni Mesuliyet ve Teknik Rapor (PAİY Madde 25/5)

Eksik katlı binalara yapılacak ilavelerde, fenni mesuliyet (teknik sorumluluk) yapı denetim kuruluşlarınca üstlenilir. Bu kuruluşlar, temel ve statik hesapları, yangın tedbirleri ve enerji verimliliği konularını da kapsayan teknik rapor düzenlemek zorundadır. Rapor, mevcut yapı ve ilave yapılan kısımların tamamını kapsamalıdır.

6. İnşaat Sırasında Güvenlik Tedbirleri (PAİY Madde 34)

PAİY Madde 34, inşaat ve tamirat sırasında alınması gereken güvenlik tedbirlerini düzenler. Bu madde, eksik katlı bina yapımı ve kat ilavesi sürecinde de uygulanır. Özellikle:

• Yol, yaya kaldırımı, komşu mülkler ve yer altı/üstü tesisleri zarar görmemeli
• Taşıt ve yaya trafiği engellenmemeli
• Yapı yol sınırına 3 metre veya daha az mesafede ise, önünün tahta perde veya uygun malzeme ile kapatılması ve geceleri aydınlatılması zorunludur
• Yaya kaldırımının işgali halinde, yayalar