Bir Parselde Birden Fazla Bina (PAİY Madde 24) nedir?

Merhaba, sorunu çok yerinde bir noktaya parmak basıyor. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) Madde 24, bir parsel üzerinde birden fazla bina yapılmasının esaslarını net bir şekilde düzenliyor. Gelin bu maddeyi adım adım inceleyelim.

Genel Kural: Birden Fazla Bina Mümkün

Madde 24'ün özü şu: İmar planında aksine bir hüküm bulunmadığı sürece, bir parselde birden fazla bina inşa edilebilir. Ancak bu yetki sınırsız değildir. Temel şart, bahçe mesafelerine uyulmasıdır. Yani her bina, kendi parsel sınırlarına ve komşu parsellere olan yaklaşma mesafelerini (ön, yan, arka bahçe mesafeleri) ayrı ayrı sağlamak zorundadır.

Binalar Arası Mesafe Nasıl Hesaplanır?

Burada kritik bir detay var: Birden fazla bina yapıldığında, binaların birbirine olan mesafesi her binanın kendi yüksekliğine göre belirlenen yaklaşma mesafeleri toplanarak bulunur. Örneğin, A binası 15 metre, B binası 20 metre yüksekliğinde ise; bu binaların birbirine olan asgari mesafesi, PAİY'nin ilgili hükümlerine göre A ve B için ayrı ayrı hesaplanan yaklaşma mesafelerinin toplamına eşit olur. Bu hesaplama, her iki binanın da kendi yükseklik sınıfına göre belirlenen kurallara tabidir. (Bu konuda “Bahçe Mesafeleri — Detay” kavramına başvurmanız faydalı olacaktır.)

Yatay Kat Mülkiyeti ve Tevhit İmkanı

Madde 24, aynı zamanda yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilebilmesine de imkan tanır. Şöyle ki: Eğer aynı kullanım kararına (örneğin konut, ticaret) ve aynı yapı nizamına (örneğin ayrık nizam, blok nizam) sahip parseller varsa, maliklerin talebi üzerine bu parseller tevhit (birleştirme) edilebilir. Tevhit sonucu oluşan yeni parsel üzerinde, birden fazla bina yerine yatay kat mülkiyeti (örneğin bir parselde sıralı villalar) ya da kat irtifakı (örneğin bir parseldeki bağımsız bölümlerin her birine ayrı tapu verilmesi) tesis edilebilir. Bu, özellikle site tipi yapılaşmalarda ve kooperatif projelerinde sıkça kullanılan bir yöntemdir.

Madde 19 ile Tamamlayıcı Bilgi

Bu konuyu tamamlamak adına, aynı yönetmeliğin Madde 19'una da kısaca değinmek isterim. Madde 19, parselasyon planlarının, bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesisin yapımını gerektiren durumlarda (örneğin kooperatif evleri, siteler, toplu konut inşaatı) ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı karşılayacak şekilde düzenlenebileceğini veya değiştirilebileceğini belirtir. Bu hüküm, Madde 24 ile birlikte okunduğunda, belediyelerin parselasyon planlarını esnek bir şekilde tasarlayarak birden fazla binaya izin verebildiğini gösterir. Talep halinde ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri devreye girer.

Özetle

PAİY Madde 24, bir parselde birden fazla bina yapılmasına bahçe mesafeleri ve binalar arası mesafe kuralı çerçevesinde izin verir. Ayrıca, aynı kullanım ve yapı nizamına sahip parsellerin tevhidi ile yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmesine olanak sağlar. Bu düzenleme, özellikle büyük parsellerde farklı yapı tiplerinin bir arada yer almasını mümkün kılar.

Eğer somut bir proje üzerinde çalışıyorsanız, öncelikle bağlı olduğunuz imar planında aksine bir hüküm olup olmadığını kontrol etmenizi öneririm. Planda herhangi bir sınırlama yoksa, bu madde kapsamında talebinizi belediyenize iletebilirsiniz.

Umarım bu açıklama işinize yaramıştır. Başka bir konuda yardıma ihtiyacınız olursa yine beklerim.