Parsel üzerinde yapılacak olan emsal dışı alanların (teras, balkon, depo vb.) metrekare sınırları nasıl belirlenir?

## Emsal Dışı Alanların Belirlenmesi Yapı ruhsatı hesaplamalarında "emsal" (KAKS - Kat Alanı Kat Sayısı), parsel üzerinde yapılabilecek toplam kapalı inşaat alanını belirler. Ancak, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca bazı alanlar bu hesaba dahil edilmez. Bu alanların sınırları, yönetmelikteki "emsal harici alanlar" listesi ile belirlenmiştir. ## Emsal Dışı Alanların Sınırları Emsal hesabı dışında tutulacak alanlar, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Md. 22'de tanımlanmıştır. Temel kurallar şunlardır: - **Balkonlar ve Açık Çıkmalar:** Bağımsız bölüm brüt alanının %20’sini geçmeyen balkonlar, açık çıkmalar ve kat bahçeleri emsal haricidir. Bu oranı aşan kısımlar emsale dahil edilir. - **Ortak Alanlar:** Yangın merdivenleri, asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp bacaları, sığınaklar, otoparklar ve teknik hacimler (elektrik, su, ısıtma odaları) emsal dışıdır. - **Depolar:** Her bağımsız bölüm için brüt 5 m²’yi geçmeyen depo alanları emsal haricidir. - **Çatı Araları:** Çatı eğimi içerisinde kalan ve bağımsız bölüme dahil edilen alanlar, yönetmelikte belirtilen şartları (yükseklik ve eğim) sağlaması kaydıyla emsal dışı tutulabilir. - **İç Bahçeler:** Yapı kütlesi içerisinde kalan ve üstü açık olan iç bahçeler, belirli şartlar dahilinde emsal dışı bırakılabilir. ## Uygulama Esasları - **Toplam Sınır:** Emsal harici alanların toplamı, parselin toplam emsal alanının (KAKS) %30’unu geçemez (bazı özel imar durumları hariç). - **Projelendirme:** Mimari projede bu alanların "emsal harici" olarak gösterilmesi ve yönetmelikteki metrekare limitlerine uygunluğunun mimar tarafından hesaplanması zorunludur. - **Belediye Denetimi:** İlgili idare (belediye), ruhsat aşamasında bu alanların yönetmeliğe uygunluğunu denetler. ## Sık Yapılan Hatalar - **Oran Aşımı:** Balkonların veya depo alanlarının yönetmelikteki yüzdesel sınırların üzerinde projelendirilmesi. - **Kullanım Amacı Değişikliği:** Emsal dışı olarak gösterilen teknik alanların veya sığınakların sonradan bağımsız bölüme dahil edilerek konut/ticari alana dönüştürülmesi (bu durum kaçak yapı statüsüne girer). - **Kapalı Balkon:** Balkonların cam balkon vb. yöntemlerle tamamen kapatılarak kapalı alan haline getirilmesi, emsal hesabını değiştirir ve ruhsata aykırılık teşkil eder. ## Önemli Uyarı Bu bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır. Projenize özel durumlar için mutlaka ilgili belediye imar müdürlüğü veya uzman bir mimara danışınız. İmar planı notları, genel yönetmeliğin önüne geçebilir; bu nedenle parselinize ait özel plan notlarını mutlaka kontrol ediniz.